[HelLaw - 헬로우] 꼬마 빌딩 사면 안된다고요?(심교언 교수)

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아파트 가격이 오르면서 중저가형 빌딩에 관심이 높아지고 있죠.

10년 전부터 지속되고 있었습니다.

4~5년 전에도 인기 절정이라고 말했었는데

유동성이 풍부해진 것이 첫 원인이죠.

업계에서는 4~5년 전만 해도 고점이라고 했습니다.

이미 올랐는데도 3배나 올랐기 때문이죠.

꼬마 빌딩이란 50~150억 원 사이의 빌딩을 뜻합니다.

50억 원이 100~150억 원까지 상승한 거죠.

3~5년 사이에 특히 강남에 있는 것들이죠.

그래서 고점이라고 생각했는데 코로나 이후로

돈이 풀려서 더 상승을 했습니다.

하지만 돈 풀린 것만으로는 설명이 안 되는 것이 있죠.

수요의 두번째는 규제입니다.

서울 비싼 주택 30~50억 원 합니다.

15억 원 이상 주택은 대출이 불가능하죠.

주택 30억짜리 사려면 내 돈 30억 원이 있어야 합니다.

100억 원의 꼬마 빌딩은 30억만 있으면 70~80% 대출로 살 수 있죠.

이러한 수요들이 발생한 결과입니다.

* 캡 레이트(수익 환원율) : 부동산 시장에서 유사한

부동산에 상대적 가치를 빠르게 비교할 때 사용.

100억 원 주고 샀는데 1년에 수익이 5억 원씩 온다면 캡 레이트를 5%죠.

투자할 때 기준이 되는 지표입니다.

수익률이죠.

과연 수익률이 높은 것이 좋을까요? 낮은 것이 좋을까요?

코엑스 상가의 캡 레이트는 2%에 불과합니다.

왜냐하면 안정적인 자산이기 때문이죠.

반면에 망해가는 상가는 7%입니다, 그만큼 싸서요.

돈이 많으면 많을수록 캡 레이트는 낮아집니다.

수익 / 산 가치.

2% 미만으로 떨어지고 있습니다.

세계적으로 봐도 3~5% 많으면 7%죠.

대출 빌린 돈이 5~7% 일 텐데

말도 안 되는데 들어가는 이유가 무엇이냐면

100억 원 주고 산 건물이 150억 원이 되어있을 것이라는 믿음 때문이죠.

그런 식으로 폭탄 돌리기가 계속되었던 것 같습니다.

그런데 이건 충격을 한번 받을 겁니다.

조정이라는 것이 있어야 계속 가죠.

강남 근처 빌딩들은 지금도 오르고 있습니다.

돈이 풀려서죠.

물론 땅값이 올라서 가격 상승한 것도 있죠.

강남, 여의도, 도심 세 곳을 오피스 마켓으로 봅니다.

가치가 있어서 지속적으로 상승하는 곳이죠.

상업용 부동산은 이러한 상황을 길게 가지고 가지 못합니다.

시세차익이 아닌 수익률을 목표로 하죠.

상가, 오피스, 공장, 병원 등.

기본적으로 수익률 개념으로 접근합니다.

20년 후에 3배 남기는 것이 아니라 매년 수익률이 몇 % 인지 보죠.

연금이라든지 보험회사 같은 곳에서 구매를 해서

고객에게는 3% 보장해주고 본인은 5% 먹는 구조인데

구 수익이 안 맞으면 구매가 불가능하죠.

상업용 시설은 10년이 지난 후에 2배가 되는 것은 관심 없습니다.

10년 후가 어떻게 될지 모르니까요.

충격이 왔을 때 상업용 시설은 큰 타격을 받았었습니다.

빠질 때는 순서가 확실합니다.

오르는 순서로는 명확하지 않습니다.

상가가 가장 먼저 충격을 받죠.

(충격받는 순서) 상가 >> 오피스 >> 오피스텔 >> 주택.

상가는 충격을 받으면 공실이 나기 때문입니다.

단기간 폭락 정도에 따라 달라집니다.

외환위기 때는 1,000억짜리가 300억에 팔리고는 했죠.

그만큼 갭이 큽니다.

상당수가 본인이 아닌 은행이 소유하기 때문이죠.

바로 경매 처리해버립니다.

가격이 20~30%는 쉽게 떨어지죠.

상가 수요는 유행을 잘 탑니다.

꼬마빌딩은 수익률 측면에서 절대 들어가면 안 됩니다.

베팅해서 100억 원짜리를 120억 원으로 오를 것이라고

예상했는데 결국에는 캡 레이트를 따라갈 것입니다.

상황이 어려워졌을 때 무엇을 먼저 파는지 생각해봐야 하죠.

꼬마빌딩, 상가 보실 때 조심해야 할 것은 신축.

신축에 투자해서 번 경우를 본 적이 없습니다.

분양받는 것을 10억 원에 받으면 나중에 5억 원 미만에 팝니다.

분양받은 상가가 어떤 업종인지 수익률은 얼마인지 파악이 필요합니다.

꼬마빌딩은 요일마다 아침/저녁으로 체크해야 합니다.

이런 식으로 누가 다니는지 어떻게 소비하는지 본인이

체크하지 않으면 거짓말입니다.

유동객 정보는 중소기업 진흥공단 사이트를 참고할 수 있죠.