[렘군] 부동산 투자, 하락장이 오히려 성장할 기회입니다

https://www.youtube.com/watch?v=01dYt9eW0II 

전국적으로 조정을 받고 있죠

반대로 다른 사람이 힘든 것을 보면 위로가 될 수 있습니다.

비트코인 등은 실제로 고점 대비 한 70~89% 급락했거든요.

삼성전자 고점 대비 30~40% 빠졌습니다.

카아오 혁신의 대명사, 60~70% 빠졌습니다.

네이버 고점 대비 50% 빠졌습니다.

부동산 같은 경우 적게 빠진 곳들은 10%.

많이 빠진 곳들은 20~30%.

상대적으로 덜 빠진 것 아닌가요?

안전해 보이는 금.

고점 대비 6% 빠졌습니다.

현금을 들고 있었다면?

환율이 1,200원이었는데 1,400원대로 가고 있죠.

우리나라 돈의 가치가 경쟁력이 떨어지고 있다는 것입니다.

한 14% 빠졌습니다.

채권 같은 경우 수익률이 굉장히 낮고 안전하다고

하는데 이것도 마이너스 1.9%입니다.

부동산이 10% 빠진 것 많이 빠진 걸까요?

지금은 특수한 상황입니다.

경제 위기에 가까운 상황이고 저금리로 물가가 계속 올라가고 있던

찰나 전쟁으로 유가가 오르니까 물건 만드는 비용들이

다 올라가고 원자재 급등하고 지금 물가가 올라가는 상황에서

이것을 잡아야 돼서 금리를 계속 올리는 것이고

올렸는데도 쉽게 잡히지 않는 것이고 그런 상황이죠.

우리가 이제 투자를 하다 보면 예상치 못한 이벤트들이 발생하잖아요.

10년에 한 번 올까 말까 한 그 위기가 무서워서

아무것도 안 할 수는 없는 노릇이죠.

우리가 한 번은 이런 것들을 경험해봐야 합니다.

보통 돈을 벌었다가 잃으면 많이 잃은 것 같죠.

한편으로 욕심입니다.

그래서 우리가 실제적으로 돈을 벌기는 벌었는데

이만큼 빠졌는데 어디에 집중할 것이냐?

그래도 벌었네!라고 생각하는 사람이 있고

내가 엄청 많이 잃었네! 하고 괴로워하는 사람도 있죠.

잃은 돈에 집착하지 말았으면 합니다.

중요한 것은 미래잖아요.

과거에 투자를 안 하는 것보다는 분명히 하는 것이 낫습니다.

그리고 그것들을 했기 때문에 이 게임의 룰을 배웠을 것이고

상승할 때 어떻게 상승하는지 반대로 하락하는

국면이 나타났을 때 어디까지 하락할 수 있는지

제대로 경험해보고 한 단계 성장하는 시기가 되지 않을까 싶습니다.

일단은 이러한 위기는 언제든지 올 수 있다! 이런 생각을 해야 합니다.

그럼에도 불구하고 그 위기가 두려워서 아무것도

안 하는 우를 범하면 안 됩니다.

이런 위기가 왔을 때 반대로 기회일 수도 있습니다.

전 세계적으로 위기가 반복되어왔습니다.

그것들을 정리해보는 것입니다.

경제 위기 때 시세가 많이 빠졌다가 다시 오른 종목.

경제 위기 때 오히려 시세가 급등한 종목.

그때 왜 이런 일들이 발생했는지 우리가 태어나기도 전의 일도 있죠.

그리고 우리나라에 벌어졌던 위기들.

전 세계 말고 직접적으로 우리에게 영향을 미쳤던 것들.

쭉 나열해보는 것입니다.

그때 어떤 종목들이 얼마큼 빠졌는지 그리고 그 시기에

어떤 종목은 오히려 오르기도 했는지.

역으로 조사를 하는 것입니다.

복기죠.

이렇게 해주면 예를 들어서 최근에 코로나가 터지고

시세가 빠진 종목도 있는데 수혜를 입은 종목도 있죠.

물류대란 터지자마자 HMM 같은 운송 기업.

물류비가 올랐으니 수익이 많이 나는 거죠.

매출이 9조인데 영업이익이 6조입니다.

역으로 이야기하면 다시 그런 것이 발생했을 때

무엇을 선택해야 되는지 그런 것을 알 수 있죠.

부동산에서도 그것들을 복귀해봐야 합니다.

종목을 다양하게 펼쳐서 재개발이 오르는지

빌딩이 오르는지 조그마한 원룸 오피스텔이 오르는지

내리는지 그런 것들을 미리 체크해주는 겁니다.

지금은 이미 많이 지나갔지만 다음번 위기가 왔을 때 

개입하면 딱 무엇을 해야 하는지 알 수 있습니다.

위기가 오더라도 안심이 되는 작업이죠.

투자는 위험을 감수하고 베팅하는 거죠.

잃을 수도 벌 수도 있습니다.

그 과정에서 성공하는 투자자는 계속 공부를 하고

자기만의 기준과 원칙을 만들어 베팅해나가면서

'확률'과 '기대값'을 높여나가는 거거든요.

지금 당장 조정받더라도 시장에서 멀어지면 안 됩니다.

나무만 보고 우울해하기보다는 큰 숲을 봐야 하죠.

보통 수도권이 오르면 지방이 어렵고

수도권이 내리면 지방이 오르기도 하고

광역시가 오르면 또 소도기가 내리고

또 광역시가 어려우면 소도시가 오르기도 하고

항상 투자할만한 지역들이 그때그때 번갈아가며 있었습니다.

어려웠던 시기는 2012년입니다.

2012년 말 그때 수도권을 보았더니 계속 내려가는 것입니다.

2009년, 10년, 11년 들어갈 엄두가 안 났죠.

그런데 지방은 2009년부터 계속 올랐습니다.

한 2012년 즈음되니까 더 올라갈만한 지역이 안 보이는 것입니다.

그러니까 수도권도 지방도 갈 곳이 없게 된 거죠.

그때 했던 것은 2가지입니다.

그럼에도 불구하고 아는 지역 한번 더 가보자.

한번 점프할 수 있으니.

마지막 짠 물을 더 짜 보자.

그런데 갔을 때 잘 아는 종목뿐만 아니라 옆의 종목도 봤죠.

오피, 다가구, 점포 겸용 택지 분양 토지.

프리미엄이 얼마나 붙었는지 이제 혹시 아파트로 넘어갈 수도 있으니.

그다음에 한 것은

조금 하락할 것을 생각해서 등한시했던 그런 지역들을 한번 더 갔죠.

계속 하락할 것 같긴 한대 그래도 언제 튀어 올라갈지 모르니까.

돌아보다가 2013년 초즈음에 수도권.

그 외곽의 분위기가 바뀌는 것을 캐치했습니다.

지금도 사실 전국이 어렵기는 한대 돌파해 나가려면

어떻게 해야 할까 고민을 하고 있고

절실해지면 더 초인적인 힘을 발휘하는 것 같습니다.

과거 2019년도 2월 달에 수도권이 출렁거렸습니다.

거래가 급감하고 큰일 났다!

저 같은 경우 지산에 관심이 많아서 전수조사를 한번 다 하고

투자를 하고 안내를 했죠.

사람들은 관심이 없더라고요.

아파트 규제가 많아서 관심이 생기기 시작하더라고요.

그럼에도 불구하고 또 수익률이 대출을 일으켜서

한 15% 나오는 그런 것도 있죠.

그런 것들을 한 2년 정도 고정 금리로 받아두면 리스크 헤지가 가능합니다.

모니터링 작업을 지금도 계속하고 있습니다.

재개발 같은 경우는 너무 큰돈이 아닌 금액을 넣어서

안전마진이 2~3억 정도 나올 수 있는 그런 재개발 구역들.

단계가 많이 진행된 것을 전수 조사를 좀 해주었습니다.

종목을 넓히려는 행위를 하는 거죠.

진짜 공장부지 계획관리 지구에 그런 것들을 매입해서

기다렸다가 팔아가지고 답이 잘 안 나올 수 있으니

수익률이 조금 낮긴 하거든요.

그래서 이것들을 어떻게 변형해서 예를 들면

카페로 전환한다거나 해서 사업성을 높일 수 있을까?

그럴 수 있는 땅이 어디에 있을까?

시세가 얼마일까?

돈 쓰는 것이 카페 가서 차, 쿠키 먹고 제일 많이 하죠.

송리단길, 망리단길, 경리단길, 제2의 ㅇㅇㅇ길이 될 곳을

전국 베이스 해서 조사를 다하고 그다음에 꼬마빌딩을

또 무턱대고 샀다가 기다리는 것은 너무 지루하거든요.

금액이 많이 들어가기고 하고요.

어떻게 하면 그것보다 훨씬 더 변화가 많은 곳.

예를 들면 대규모 재개발이 입주하려고 하는 그런 곳에

수용되지 않는 아파트를 마주 보고 있는 입구에서 나오자마자

딱 이용할 수 있는 그런 꼬마빌딩 이런 것들.

저렴하게 매일 할 수 있는 필지가 어디 있을까 조사도 하죠.

느긋하게 포트폴리오를 가져가려면 극초기 재개발

이런 것들도 서울에서는 검토해볼 수 있습니다.

만약에 아파트가 너무 계속 올라가면 굳이 힘들 게 다른 것 안 할 수도 있습니다.

그런데 이런 상황이 오니까 더 간절해지고 절실해지고

다른 것들을 더 많이 보게 되고 그러지 않나 싶습니다.

오히려 성장할 기회죠.