[오비스트] 집을 사고 팔지도, 짓지도 못한다면 어떤 포지션을 해야할까? #1

https://www.youtube.com/watch?v=tmdFhsfCLoY 

사고팔지도 못하고 보유도 못하고 짓지도 못하는

지금이라면 어떤 포지션을 잡아야 할까요?

상당히 오랜 기간 거래도 없고 특별한 부동산

개편이 되고 있지도 않습니다.

시간이 갈수록 미분양도 늘어나고

착공 물량도 늘어나고 있어서 설령 올 가을

거래가 움직인다고 하더라도 답답한 상황은

오랜 기간 지속될 수 없을 것입니다.

최근에는 사전 청약도 미분양이 나고 있죠.

요즘은 30~50% 폭락을 주장하고 있습니다.

하락이긴 한대 수급 문제로 반등할 수 있다는 주장도 있죠.

외생 변수는 코로나-19와 우크라이나 전쟁입니다.

우선 50~60% 하락은 역사상 한 번도 없는 일입니다.

우리나라는 하방 경직성이 강합니다.

매매가 20%, 전세가 30% 하락한 적은 있죠.

외환위기 때요.

의외로 2008년 금융 위기 때는 그렇게 떨어지진 않습니다.

떨어지다가 반등했죠.

만약 50% 폭락이라면 경제 시스템 자체가 붕괴될 것입니다.

우리나라 부동산은 다른 나라와 비슷하게 움직일 것이다?

다른 나라도 마찬가지입니다.

떨어질 때 많아도 30% 하락합니다.

장기적으로 차츰차츰 그렇게 되죠.

미국, 유럽 5~6년을 두고 30% 하락한 경우는 있습니다.

우리나라도 선진국이 되었으니 그럴 가능성도 배제할 수 없지만

하락 추세로 돌아갈 변수는 거의 없습니다.

제도적으로 거래를 못하게 해서 떨어질 것 같이 보이고

금리가 오르고 전세가 움직이지 않으니 실수요 조차도

움직이지 않아 보이지만 장기적으로 보면 멸실됩니다.

내구연한이 있으니까요.

내구연한이 50년이라면 연간 2%씩 없어지고 있는 것입니다.

내구연한이 30년이라면 연간 3.3%씩 없어지고 있는 것입니다.

사고팔지도 짓지도 못하는 상황이 지속된다면

시간이 지날수록 집은 부족해질 것입니다.

1980년대 아파트 공동주택을 짓기 시작했고 이제

내구연한이 도래하고 있습니다.

민간 분양 공급 저해하는 각종 규제로 인해

시장의 자율조정 기능을 상실하고 있습니다.

지금 미분양이 3~5배 늘어난다는 내용도 자세히 보면

정상적인 시장에 내놓으면 미분양이 아닌데

무주택자에게 내놓으니 가격대가 맞지 않는 것입니다.

모집공고를 계속 내서 끝이 날 때까지 나라는 것입니다.

계속 무주택을 유지해야 하죠.

분양가 자체는 시장에 맞겠지만 무주택자는

로또 분양에 눈높이가 맞추어져 있습니다.

국민들의 불안, 두려움이 증폭되고 있죠.

우리나라 부동산 중 주택 거래가 8할을 차지하고 있습니다.

다른 곳의 풍선효과도 크지 않습니다.

시장 기능 상실이 장기화되면 부동산 산업뿐 아니라

조세 수입에도 악영향을 끼칩니다.

거래가 1/5 토막이 나고 있죠.

취득세라는 것이 지자체 주요 세원인데 

지자체 월급을 못주는 상황이 나올 수도 있습니다.

2020년 취득세 중과세가 되면 취득세가 덜 걷힐 것이다.

양도세도 마찬가지죠.

'레포 이론'.

세율이 적정해야 세금이 걷히는데

너무 과도하게 높이다 보니 오히려 세수가 줄어드는

문제가 되는 시기가 다가오고 있습니다.

무주택? 다주택?

집 1채를 가진다면 집값 상승의 리스크가 헤지 돼서

괜찮은데 2020년 이전에는 다주택자로 가는 문이

열려 있었는데 통로가 차단되고 있죠.

기존의 다주택이 되었던 분들은 지금 힘이 들지만

할 수 있었던 일이고 새롭게 된다는 것은

너무나 큰 고통을 감내 내야 하는 것입니다.

본인은 누구나 이익이 되는 방향으로 행동하죠.

지금 단기적으로 생각하지 말고 큰 틀을 봐야 합니다.

짓지도 못하는 추세가 진행된다면 3기 신도시

사전 청약자도 이탈할 것입니다.

사고팔지도 못하고 짓지도 못하면 그것이 유지되기 어렵습니다.