[렘군] 30년된 우리집 재건축 될 수 있을까요?

https://www.youtube.com/watch?v=QJxVX1FXz9U&t=1 

재건축 잘되는 곳은 잘 됩니다.

입지가 좋아야 재건축이 잘된다?

강남부터 시작해서 서초 찍고 돼야 하는데

지금은 지방에도 이미 재건축된 단지가 있습니다.

입지가 다가 아닙니다.

최우선적으로 봐야 할 것은 '사업성'입니다.

하나의 사업입니다.

재건축이 될 가능성이 있겠다 없겠다 판단할 수 있습니다.

기존 모습은 달라도 마지막 모습은 같습니다.

만약 10층짜리 아파트를 지을 수 있는데

기존 1층? 기존 9층?.

분양을 몇 개 할 수 있을까요?

분양을 하면 돈이 남습니다.

어떤 것은 돈을 내어서 짓고 받으면서 짓습니다.

용적률.

토지 대비 면적도 같이 봐야 하죠.

대단히 중요한 요소입니다.

1층짜리 집이 있다?

용적률은 같은데 세대수가 많다?

기존에 이 사람들에게 새 집을 줘야 합니다.

조합원 분양.

세대당 대지지분.

용적률이 훨씬 중요합니다.

궁극적으로 분양을 몇 개 하느냐도 중요하지만

얼마나 비싸게 분양할 것인가도 중요합니다.

입지.

돈 많이 벌고 싶으면 사업성 좋은 것이 좋습니다.

입지가 좋은 곳에 없는 것도 있습니다.

입지가 좋은데 사업성이 별로다?

이것은 또 다른 이야기입니다.

돈을 빨리 불려야 하는 사람은 사업성.

자산에 여유가 있고 장기적인 관점에서는 입지.

입지가 좋으면 시세가 계속 오릅니다.

사업성은 떨어지는데 입지 좋아서

1:1 재건축을 해도 조합원이 오케이 해주는 곳이 좋습니다.

일반 분양 세대수가 많으면 좋죠.

무상지분율.

사업성이 좋으면 대지지분이 오히려 더 늘어납니다.

엑시트를 얼마나 빨리 하고 싶냐?

수익률을 극대화하고 싶냐?

천천히 가도 좋으니까 제일 좋은 것을 고를 것이냐?

꼬마 빌딩을 신축한다고 가정해봅시다.

강남은 토지 한 평당 1억 합니다.

대지가 50평이면 50억.

만약 1층짜리고 30년 되었다면.

신축 비용을 평당 1천만 원 잡으면 20억 들죠.

토지 가격이 50억인데 건물 비용이 15억.

지방으로 가면 평당가가 1천만 원으로 내려갑니다.

5억.

신축 비용은 똑같습니다.

15억.

시간이 오래 돼가지고 나중에 건물 가격이 0이 되는 

시기에 재건축을 하겠죠.

분양을 할 거면?

분양가를 측정할 때는 토지의 가격이 정말 중요합니다.

토지 가격이 건물 가격보다 낮으면 진행이 안됩니다.

외곽은 사업성보단 입지를 봐야 합니다.

그리고 외곽에는 땅값이 저렴해서 빈 땅에 그냥 지으면 되죠.

입지.

사업성(용적률, 대지지분).