[렘군] 부동산 하락기의 대처방법과 조언

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하락하는 시기에 작전이 필요합니다.

초보자는 그런 작전이 없죠.

초보 시절에는 좋으면 사는 겁니다.

많이 오르면 팔아야지 생각을 가지죠.

하락은 당연히 맞이합니다.

예전에 멍하게 있다가 많이 당했습니다.

그분들에게 조언을 하라고 하면?

이 지역이 하락할 것 같은데라는 결론이 내놓았다면?

걱정할 수준이 아닌 곳이 많습니다.

잘못된 결론을 내려놓고 던질까요?라는

질문은 안 맞죠.

대전제가 중요합니다.

하락한다면 선택지는 2가지입니다.

급매로 팔든지 길게 들고 가든지.

정리할 거면 확실하게 정리해야 합니다.

싸게 팔든지요.

최소 2~3년은 어려울 것 같은 지역?

5억이고 전세가율이 60%라고 가정해봅시다.

전세 가격이 3억 일 겁니다.

팔까 말까 고민하는 사람들은 전세 맞춘 지 2개월밖에

맞추었는데 고민하지 않죠.

만기가 6개월 다가오고 있죠.

급매도 나오고 있고 빠지고 있다면?

시나리오는 2가지입니다.

1. 급매로 던진다.

2. 한 바퀴 이상 돌린다.

5억의 10% 내리면 4억 5천입니다.

그런데 이미 매물이 4억 5천 일 겁니다.

위에 있는 금액은 안 나가고 있는 거죠.

당연히 여기서 10% 더 내려야 합니다.

4억.

여기서 첫 번째 선택지입니다.

하지만 받아줘야 합니다.

10% 더 내리면 3억 5천?

전세가가 3억.

5천 갭이죠.

투자자가 확신이 들 정도면 사라질 겁니다.

거기까지 낮추기 억울한다?

3억에 사서 5억이 되었는데 3억 5천에 팔면?

세금과 부대 비용 내면 이익은 3~4천만 원일 겁니다.

급매를 던지는 이유는? 현금화시켜서

더 좋은 곳으로 보내는 기회비용을 생각하는 거죠.

그런데 3천만 원밖에 안된다면?

어느 금액까지 확실히 팔 것인가?

남들보다 더 빨리 내리는 것이 필요합니다.

남는 건 적지만 걱정을 안 해도 됩니다.

선택지 2번.

이미 시장은 10%, 20% 하락한 금액이 있을 겁니다.

이런 상황에 전세 만기가 돌아온다면?

하락하는 지역은 전세도 같이 빠집니다.

전세금 얼마 내줘야 할까요?

매매랑 몇% 까지 빠질까?

최소 10~20% 빠질 것입니다.

3억짜리가 최대 30%까지 내가 전세금액 내줘야 한다면?

그만큼 내어줄 돈이 필요한 겁니다.

이것을 전환해보면 하락할 이유가 없는데

빠지는 지역은 다시 오를 겁니다.

제자리도 다시 간다면?

그런데 그때 팔았다면?

결국 5억에 파는 것입니다.

2~4년이 걸릴지라도요.

3천만 원 가지고 굴려서 2~4년 내에

더 불릴 수 있을까? 생각해보면 의문이 들죠.

전세 금액은 원래 내줘야 할 돈입니다.

전세가 올랐는데도 전세가 내렸다고 해봅시다.

여유가 있어서 쿨하게.

큰일 발생하는 건가요?

내가 잃은 것은 없죠.

내가 전세금을 내어줄 수 있는 능력이 있느냐 없느냐.

내줄 수 없는 사람이 2번을 하면 절대 안 되는 겁니다.

싸게 팔더라도 1번을 해야죠.

1번을 할 사람은 또 확실하게 싸게 팔아야 합니다.

전세 30% 내줄 수 있다?

해둔 사람들은 물건 자체가 못난이가 아니면

가져갈 수도 있다는 것입니다.

30%까지 하락한 상태에서 팔기는 아까울 수도 있습니다.

버틸 수 있으면 버티는 것이 좋습니다.

못난이가 아니라면.

초보자 시절에 마음은 1번이었는데 자연스럽게

2번으로 가서 전세금을 내주는 겁니다.

잊고 지냈더니 서서히 올라가서 날아가 있는 겁니다.

개포 우성.

10억에서 16억이 되었죠.

2006년도 1년 4개월 만에

그러고 나서 4년 넘게 빠져서 10억이 다시 되었죠.

8년이 지난 지금 30억이 되었습니다.

바닥을 다 잡을 수 있다고 생각하면 절대 쉽지 않습니다.

정말 괜찮은 물건이면 가져가다 보면

전고점을 회복하고 넘어가는 일들이 벌어질 것입니다.

요즘은 들어갈 때부터 고점에 안 들어가려고 합니다.

그런데도 하락장을 맞죠.

피할 수 없습니다.

물건이 좋아서 샀는데 2~4년 동안 올라간다?

그다음에는 조정을 무조건 받습니다.

나중에 예상한 대로 오르고 나서 떨어지더라도

방어할 수 있는 지역과 상품성을 가진 물건인가?

고민을 합니다.

지나면 조정의 순간이 옵니다.

장기 보유하고 싶은 물건이 맞는지 자문해봅니다.

하락할 때는 적게 하락하고 상승할 때는 많이 오른 겁니다.

통상적으로 30~40% 하락하는 경우가 많습니다.

작전은 10%라도 적게 빠지는 것을 선택하고

상승할 때는 100% 갈 것을 선택하고 반복되다 보면

수익이 나는 것입니다.

하락을 피할 것이 아니라 어떻게 하면 잘 지낼 수 있을까를

고민해봐야 합니다.

하락의 불안은 무지입니다.

괴로워하지 않아도 됩니다.

지금의 자산가들은 대부분을 하락을 피하지가 아니라

동고동락을 어떻게 할지를 깨우친 사람들입니다.

부동산 시장 자체에서 멀어지는 우를 범하면 안 됩니다.