[박병찬 - 부자병법] 재건축도 로열층이 좋다

https://www.youtube.com/watch?v=1UaON_baVVs 

층(건물)이 중요한가?

땅이 더 중요한 것 아니야?

저렴하게 판다든지 비싸게 사는 우를 범합니다.

감정평가액 X 비례율 = 권리가액.

비례율은 구역의 사업성을 나타내는 지표입니다.

100을 기준으로 높으면 사업성이 좋은 거죠.

통상적으로 100에서 105로 맞춥니다.

분양가 - 권리가액 = 추가분담금.

감정평가액이 높을수록 추가분담금이 낮아집니다.

층별 아주 큰 차이는 아니지만 다릅니다.

평형 배정에서 경합이 벌어진다면

권리가액 순서대로 배정권이 우선 주어집니다.

만약 평형 배정에서 떨어진다?

프리미엄 형성에서 많은 차이가 발생합니다.

5층, 12층, 13층, 14층, 15층 사례를 보겠습니다.

모든 부동산에 적용되진 않지만 대체로 이 틀에서 크게 벗어나지 않죠.

5층에서는 3층이 로열층입니다.

12층에서는 7~10층이 로열층입니다.

13층에서는 7~11층이 로열층입니다.

14층에서는 7~12층이 로열층입니다

15층에서는 8~13층이 로열층입니다.

중층 아파트의 경우 탑층 2개 층 제외한 4~6세대가 로열층입니다.

로열층 위아래 1세대씩 B급, B급에 접한 2세대가 C급이죠.

재건축 초기에는 층별 권리가액 개념이 없습니다.

초기 시장부터 가격차이가 나지 않는다면 로열층을 사는 것이 낫습니다.

감정평가액 적은 금액 차이만이라도

그것에 인해서 평형 배정 신청에 우선을 받습니다.

재건축은 동별 과반수의 동의율이 필요하죠.

참고로 한강변 바로 앞 동과 아닌 동?

한강변 동은 변수가 존재합니다.

혜택을 주지 않으면 동별 요건 충족이 어렵습니다.

조망권이 예민한 지역의 경우 공식대로 안 갈 수도 있죠.

동별적 예외, 층별 예외도 있죠.