후분양을 하는 이유?

창원 푸르지오 파크베뉴와 같은 단지들이 후분양을 선택하는 이유는 크게 시행사(조합)의 수익성 확보와 시장 상황에 따른 전략 두 가지로 요약할 수 있습니다.

단순히 "집을 다 짓고 판다"는 개념을 넘어, 그 이면에는 복잡한 부동산 계산법이 숨어있습니다.

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1. 분양가 규제 회피 (가장 큰 이유)

정부는 과도한 집값 상승을 막기 위해 분양가 상한제나 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증 심사를 통해 분양가를 통제합니다.

• 선분양 시: HUG의 엄격한 심사를 받아야 하므로 조합이 원하는 만큼 분양가를 책정하기 어렵습니다.
• 후분양 시: 공정률이 60~80% 이상 진행된 후 분양하면 규제를 피하거나, 그동안 상승한 주변 시세와 땅값을 반영하여 더 높은 분양가를 책정할 수 있습니다. 조합 입장에서는 사업 수익을 극대화할 수 있는 전략입니다.

2. 공사비 상승분 반영

최근 몇 년 사이 원자재 값과 인건비가 크게 올랐습니다.

• 선분양을 하면 몇 년 뒤 완공 시점까지의 리스크를 건설사가 떠안아야 하지만, 후분양은 공사가 상당 부분 진행된 시점의 비용을 분양가에 녹여낼 수 있어 시공사와 조합의 부담이 줄어듭니다.

3. 분양 흥행을 위한 시기 조절

부동산 경기가 좋지 않을 때 억지로 선분양을 했다가 '미분양'이 나면 사업 전체가 흔들립니다.

• 시장 분위기가 살아날 때까지 분양 시점을 늦추다 보니 자연스럽게 후분양이 되는 경우가 많습니다. "지금 팔면 안 팔리니, 다 짓고 시장 좋을 때 제대로 제값 받고 팔자"는 심리입니다.

4. 부실시공 우려 불식 (마케팅적 측면)

최근 신축 아파트들의 철근 누락이나 하자 문제가 이슈가 되면서 수분양자들의 불안감이 큽니다.

• 후분양은 실물을 어느 정도 확인하고 계약할 수 있다는 점을 내세워 **"우리는 자신 있게 지었다"**는 브랜드 이미지를 강조하는 마케팅 수단으로 활용되기도 합니다.

1. 지가 및 시세 상승 반영

부동산 가격은 시간이 지날수록 우상향한다는 믿음이 깔려 있습니다. 선분양은 사업 초기 시점으로 분양가를 고정하지만, 후분양은 착공 후 2~3년 뒤의 시세에 맞춰 분양가를 책정합니다. 조합 입장에서는 주변 아파트값이 오른 만큼 분양가를 높여 받을 수 있으니 이익이 커집니다.

2. 분양가 규제 기준의 변화

과거에는 정부가 분양가를 엄격히 통제했습니다. 하지만 시간이 지나 규제가 완화되거나, 분양가 산정의 기준이 되는 '택지비(땅값)'와 '기본형 건축비'가 오르면 후분양 시 더 높은 금액을 승인받을 수 있습니다. 즉, 규제의 틈을 타서 제값을 받겠다는 전략입니다.

3. '확정된 비용'으로 리스크 회피

요즘처럼 원자재 값과 인건비가 무섭게 치솟는 시기에는 선분양이 오히려 위험할 수 있습니다.

• 선분양: 3억에 팔았는데 공사비가 올라 3.5억이 들면 건설사와 조합이 손해를 봅니다.
• 후분양: 공사비가 얼마나 들었는지 거의 계산이 끝난 시점에 분양가를 정하므로, 상승한 공사비를 분양가에 고스란히 전가할 수 있습니다.

결론적으로

조합과 건설사는 **"시간을 벌어서 이익을 극대화하겠다"**는 배팅을 한 셈입니다.

하지만 이는 양날의 검이기도 합니다.

• 성공하면: 조합원의 분담금이 줄어들고 사업 수익이 극대화됩니다.
• 실패하면: 만약 분양 시점에 부동산 경기가 얼어붙어 미분양이 나거나 대출 금리가 너무 높으면, 이미 지어놓은 아파트의 막대한 공사비 이자를 조합이 감당해야 하는 큰 리스크를 지게 됩니다.

결국 "우리는 시장이 나빠져도 이 가격에 팔 자신이 있다" 혹은 **"앞으로 부동산 시장은 더 오를 것이다"**라는 강력한 확신이 있어야 가능한 선택입니다.