건물주 되려면 미리 알아야할 28가지 상식 (100억 넘게 빚질때까지 아무도 안알려준...)

주언규 PD의 영상에서 건물주가 되기 위해 미리 챙겨야 할 28가지 상식을 나열하고 설명했습니다. 이는 실제 300억 거래 경험에서 도출된 실전 팁으로, 초보자가 100억대 건물 투자 시 호구 되지 않도록 돕습니다.

28가지 상식 목록

아래는 영상에서 제시된 28가지(주차 포함)를 순서대로 나열한 것으로, 각 항목에 간단한 설명을 붙였습니다.

1. 땅값 비교: 최근(3개년) 팔린 평당/연면적당 단가와 주변 대비 저평가 여부 확인.
2. 수익률 분석: 주변 시세 대비 월세 수익률 좋고 가격 저평가된 곳 우선. 월세 상승 추세 확인.
3. 경쟁 임차 현황: 주변 공실 컨디션 체크해 임차 경쟁력 판단.
4. 용도 확인: 주거/상업 등 용도별 가치 차이(예: 전용 vs 일반) 파악.
5. 접한 도로: 도로 폭 좁아도 도보 상권 형성 시 OK, 차량 진입 고려.
6. 지역 특성: 상권/주거/사무실 특성 맞춰 임차 유치 가능성 봄.
7. 가시성: 돈 되는 가시성(상권 노출) 여부, 단순 위치 아님.
8. SNS 활용 가능성: 전국구 상권에서 SNS 바이럴 임차인 유치 가능성.
9. 신구축 비교: 구축 실거래가에 신축 호가 나오면 근매(좋은 가격).
10. 뷰값: 지역별 임차 시 뷰 프리미엄 실제 거래 여부 확인.
11. 향: 주거/사무실 선호 향과 일조권 제한 페널티 체크.
12. 건축물 대장: 불법 증축 등 특이사항, 벌금 누적 리스크.
13. 등기부등본: 권리 관계, 신탁 등 사기 방지 기본.
14. 자금 조달: 금리/리드타임/한도/출처 계획, 잔금 외 비용 계산.
15. 주변 월세 상황: 바닥(기존 임대)과 뚜껑(경쟁 상한) 파악.
16. 인구성 및 동선(상권보다 위): 아파트 단지 등 유동 동선 우위 필지 선택.
17. 공실률 변화 데이터: 한국부동산원 통계로 시계열 추세 확인.
18. 임대료 변화 데이터: 시계열로 단기 노이즈 제거 후 추세 봄.
19. 매도 사유: 매도인 기한 여부 파악해 협상 시간 싸움 유리하게.
20. 임차 계획: 주변 건물 1층/엘리베이터 포스터로 업종 수요 파악.
21. 주차 여건: 공용/발레파킹 가능성, 현지 발레 사장 문의.
22. 설계 검토: 신축 시 건축사 상담으로 층수/평수/임차 최적화.
23. 세금·준조세: 취득세/재산세/도로점용료 전가 계획.
24. 개발 호재: 가격 미반영 작은 호재 포착.
25. 행정·법률 절차: 용적률/조례/민원 대응, 전문가 비용 고려.
26. 거시 경제: 금리/환율/물가 3가지 스트레스 테스트(리스크 대비, 통제할 수 없는 영역)
27. 매도 전략: 중개사 추천 '한 명 타겟' 맞춤 판매 플랜.
28. 전체 검토 기간: 1주일 투자로 모든 체크, 거래 전 필수.