행정사가 하는 일

행정사는 행정기관에 제출하는 서류 작성과 인허가 대행을 주 업무로 합니다. 부동산 분야와 연계될 경우, 공인중개사가 '매물 연결(중개)'에 집중한다면 행정사는 **'복잡한 서류 절차와 법적 구제'**에 집중하여 시너지를 냅니다.

주요 연계 업무는 다음과 같습니다.

---

1. 토지 보상 및 수용 (가장 대표적인 전문 분야)

국가 사업(도로, 신도시 개발 등)으로 땅이 수용될 때, 정당한 보상을 받을 수 있도록 돕습니다.

• 토지 보상액 증액: 감정평가 결과가 낮게 나왔을 때 이의신청, 수용재결, 이의재결 서류 작성.
• 잔여지 매수 청구: 내 땅의 일부만 수용되어 남은 땅을 쓸 수 없게 된 경우, 나머지도 사달라고 청구하는 업무.

2. 개발 인허가 대행

땅을 사도 마음대로 건물을 지을 수 없습니다. 용도를 변경하거나 허가를 받는 과정을 대행합니다.

• 농지/산지전용허가: 농사짓는 땅(농지)이나 산을 대지로 바꾸는 허가 절차.
• 개발행위허가: 토지의 형질 변경이나 분할 등 까다로운 행정 절차 대리.
• 국공유지 점용 허가: 내 땅 앞에 있는 국가 소유 도로 등을 사용하기 위한 허가 신청.

3. 부동산 관련 '행정심판' 및 '이의신청'

• 영업정지 구제: 상가 중개 후 위반건축물 등의 이유로 영업정지 처분을 받은 임차인을 위해 구제 신청.
• 공시지가 이의신청: 세금의 기준이 되는 공시지가가 부당하게 높거나 낮을 때 조정 신청.
• 이행강제금 대응: 위반 건축물로 인해 부과된 이행강제금에 대한 감경이나 이의 제기.

4. 권리금 계약 및 각종 계약서 작성 (최근 이슈)

• 상가 권리금 계약서: 최근 판례에 따르면 공인중개사가 권리금 계약서만 작성하는 것은 행정사법 위반 소지가 있습니다. 따라서 권리금 계약서 작성은 행정사의 고유 영역으로 주목받고 있습니다.
• 내용증명 작성: 부동산 거래 중 분쟁이 생겼을 때(임대료 체납, 계약 해지 등) 법적 효력을 갖춘 내용증명을 작성·발송합니다.

---

💡 공인중개사 vs 행정사 비교

구분공인중개사행정사 (부동산 연계)

핵심 역할	매수자-매도자 연결 (중개)	의뢰인-행정기관 사이 가교 (인허가)
수익 구조	중개 수수료	서류 작성 및 인허가 대행 수수료
강점	영업력, 지역 매물 정보	법령 해석 능력, 행정 절차 지식