[채부심] 원수에게 추천하라는 지식산업센터?

언론과 시장에서는 시세가 올라가고 거래가 잘되는

상급지 부동산을 중심으로만 뉴스를 쏟아내고 권장한다?

오르는 곳만 뾰족하게 더 오르고 그렇지 않은 곳은 침체.

 

빌라 시행사들은 중개사들에게 분양수수료를 지급, 금액이 2~3천만원대 육박.

개인간 거래를 2차 마켓, 분양 시장을 1차 마켓이라고 한다면

중개사에게 1차 마켓은 수수료 수천만원의 리베이트 시장이고

2차 마켓은 개인간 거래로 돈도 안되는 미미한 시장에 불과.

(인센티브는 1차 마켓 중심, 2차 마켓은 고사하는 구조 형성)

 

지식산업센터 거래량도 폭감.

'수천만원 날릴 판, 폭탄 된 '지산'... 투자자들 밤 잠 설친다.'

특정 상품시장이 침체로 감녀 분양사들이 수수료를 높게 책정,

높은 수수료로 인해서 적극적 영업활동을 하고 1차 마켓에서 분양 성공.

그러나 시장에서 거래되기 어려운 매매가액을 유지하다 투자자가 손실을 보는 구조로 전개.

 

부동산 투자에서 사용되는 지표가 'Cap Rate'

캡 레이트(Cap Rate)는 부동산 투자에서 수익성을 평가하는 지표 중 하나로, '자본 환원율' 또는 '순수익률'이라고도 불립니다. 캡 레이트는 부동산에서 발생하는 순영업소득(NOI)을 부동산 자산의 현재 시장 가치로 나눈 값으로, 투자자가 부동산에 투자했을 때 얻을 수 있는 연간 수익률을 나타냅니다.

캡 레이트 계산 방법

• 캡 레이트 = 순영업소득(NOI) / 부동산 자산의 현재 시장 가치

캡 레이트의 의미

• 캡 레이트는 투자자가 부동산에 투자했을 때 얻을 수 있는 연간 수익률을 나타냅니다.
• 캡 레이트가 높을수록 투자 수익률이 높다는 것을 의미하지만, 일반적으로 높은 캡 레이트는 높은 위험을 동반합니다.
• 캡 레이트는 유사한 부동산 간의 수익성을 비교하는 데 유용하게 사용됩니다.

3억 지산인데 월 60만원 = 720만원.

Cap Rate = 720만원/3억 = 2.4%.

LTV 70%를 4.5%에 빌려야하는 것이 지산.

따라서 3억의 70%인 2.1억 X 4.5% = 945만원.

추가로 신용대출 15%를 받은 경우 5% 금리.

이는 3억의 15% X 5% = 225만원.

10년 기준 원금 상환 450만원 추가 = 675만원.

총 지출 = 945+675 = 1,620만원.

3억 지산 한채의 '현금 흐름'은 -900만원.

(지산 가격의 3%)

지산 가격의 2~3%가 LTV 85% 이상으로 지산을 구입한 사람들이 받는 현금지출 마이너스.

지산을 매각한다면? 720만원/3억 = 2.4%이므로 4.5% 대출로 매입할 이유가 없음.

4.5%의 대출이자인 945만원을 역산하면 2.3억일 때 그 70%인 1.6억의 4.5% = 720만원.

즉, 지산 가격은 약 -30%가 되어야한다는 의미.

 

자산분양인 1차 마켓은 임차료가 형성 안되었다는 이유로

허위 임차료를 제시하면서 자산 투자자들에게 수천만원의 분양대행수수료를 제공, 판매.

자연스럽게 2차 마켓은 사라지는 형태로 가고 있음.

자산, 빌라, 아파텔 등 모두 마찬가지.

(아파트 제외 2차 마켓 시장의 소멸 국면)

 

저축은행 건설업 대출 연체율 20% 육박.

(저축은행이 지산 대출 은행들, 시중은행은 없음)

'수만채 쏟아진 지식산업센터... 피해 투자자, 자금 압박에...'