[터보832] '고급빌라'는 왜 '아파트'보다 가격이 오르지 않을까? (건축과 땅의 가치)

부동산 호황기 때 '아파트'부터 오름.

고급 빌라들은 정보(거래 불투명)도 없고 개별성이 강함.

거래 레코드가 쌓여야 함.

아파트는 '환금성' 좋은 자산.

(상대적으로 표준화되어 있음)

 

아리팍이 13~14억 일 때도 고급빌라는 30~40억 했음.

그런데 아리팍이 13억에서 40억까지 갈 때도 고급빌라는 그만큼 오르지 못했음.

아파트 가격이 급등하고 따라서 빌라가 오름.

 

시행업자들이 작은 땅을 사서 하이엔드 오피스텔을 지음.

최고급 빌라 집중 공급되던 시기가 2020~2023년.

 

고급빌라는 좁은 땅도 가능해서 '공급'하기가 너무 쉬움.

 

내사 산 가격보다 높게 사줄 사람이 있어야 함.

(매각 시 부동산이 활황 이어야 함)

 

고급빌라가 신축급이 아니면 제대로 거래하지 않는 이유?

(압구정 현대아파트는 구축이어도 잘 오름)

매도자 입장 : 매각하고 아파트를 가려고 하니

더 보태야 돼서 가격을 안 내리니 거래가 안됨.

매수자 입장 : 오르지 않는다고 생각해 버림.

재건축/재개발 희망이 아예 없음.

 

건축 가치 + 땅의 가치 = 주택의 가치.

신축 시 프리미엄이 붙음.

고급 빌라는 10년 차에 노후화가 되어버림(부대시설도 없음).

그리고 가구수가 적어 부담이 큼.

 

'아파트의 가치'는 건축 가치 30, 땅의 가치 70.

'빌라의 가치'는 건축 가치 70, 땅의 가치 30.

 

20년 전 서래마을 빌라(신축) 가격이 은마아파트 6채 가격이었는데

20년이 지나고 나니 은마 아파트 6채 합친 가격이 4배가 비쌌음.

 

건축가치는 5년 단위로 상각 되는데 10~15년 지나면 크게 상각 됨.

그런데 아파트는 땅값이 올라버림.

 

예전에는 아파트가 고급빌라를 대체할 수 없었음.

대대적으로 재건축/재개발되고 사람들의 라이프 스타일이 바뀌고

아파트가 '고급화'가 되어버림(수요 이전).

 

고급 빌라를 고를 때 '캡(상방)'이 동네마다 다름.

ex) 청담동, 한남동이 유일하게 캡이 없음, 신축일 때