[채부심] 부동산 투자, 수도권 집중화는 공멸의 길입니다

수도권 집중화는 '공멸'의 길임.

전후 서울의 인구 증가 속도는 유례가 없었음.

인구 수용을 위해 강남을 개발하고 서울의 면적을

점점 넓히는 형태로 수도권이 넓어졌음.

인구 수용과 안보상 이유로 '강남 개발 정책' 추진.

(강북 인구를 강남으로 이동, 현재 강남은 과거 '영동' 지역)

비교적 늦게 개발된 강남의 상업용지.

고층 건물이 지어지면서 선호 사무직 일자리가 폭증해 버림.

전체 일자리의 48%를 차지함.

기능상 수도권 중심 지역인데 평균 용적률은 최하위임(160%)

그래서 수도권 위중 구조가 발생함.

* 일자리는 서울, 집은 경기도.

수도권이 점점 확장되어 전체 인구의 51%가 경기도에 거주.

'메가 리전'이 있어도 다른 지역에 사는 사람이 많아야 함.

* 갈수록 더 높아진다는 추계를 보이고 있음.

 

(장점) 클러스터 효과

(단점) 혼잡비용(교통 관련 통근/통학 시간)

* 비용, 편익 대비?(자본주의 논리로만 보면 안 됨)

 

수도권-지방간 '국내 이민'으로 수도권 '초과' 성장.

수도권의 거대한 인프라가 지속될 수 있을까?

수도권 역시 지속 가능한 구조가 되어야 함.

도시가 부흥화되면서 반대로 슬럼화도 되고 있음.

기본적으로 물가 상승 > 집값 상승 > 소득으로 주거비 수용 못함 > 도시를 떠남.

* 모자이크 현상 발생.

ex) 의료 공실(대규모 의료기관이 과점화) 등.

근린주거 기능이 빠지면 집만 남게 됨.(거주자의 이탈 발생)

* 중앙 부분의 주택/건물 가격이 올라가지만 임계치를 넘었을 때 붕괴될 수도 있음.

 

해결책은 도시 기능의 지방 이전임.

* 서울에 모여있는 것이 효율적이라는 인식을 깨야함.

강남도 1970년대 주택밖에 없는 신도시였음.

도시 기능이 미비해서 주목을 못 받았음.

그런데 박정희 시대에 강남 부흥을 위해 기능을 인위적 이전함.(고등학교)

술집, 정비소 등등 강남에 배치.

결과적으로 강남 부흥에 성공함.

* 지금은 첨예한 갈등이 동반됨(민주주의 사회)

 

수도권이 더 거대해지고 생산성이 올라갈 수 있지만

구조적으로 결혼과 출산에 불리해져서 인구 증가 속도가 둔화되면

건물이 비거나 주택이 비는 임계치를 넘어 붕괴될 수가 있음.