[박병찬의 부자병법] 부동산 폭락론, 믿지마세요

 

올해 5월부터 아파트 매물이 10% 정도 올랐다?

이 뉴스를 가지고 하락한다? 집주인은 못 버틴다?

매도 매물이 증가하는 것은 팩트임.

그런데 결론을 정해놓고 벡 데이터를 찾으면 안 됨.

 

매매 매물이 10%가 증가했는데 같이 전세 매물이 23%가 줄었음.

 * 전세 매물을 거둬둘 이고 매매로 내놓았다는 이야기가 될 수 있음.

이 두 현상은 매매, 전세 데이터가 아니라

우리나라 주택 시장에서 매매와 전세는 한 몸임.

(시기적으로 텀이 있을 뿐 연동되어 있음.)

 

10% 늘었다는 매도 매물 대부분이 '최고점'과 '최저점' 중간 가격에 내고 있음.

(전고점을 돌파할 것인데 허리선에 쉬어갈 것임.)

 

지금 상당 부분 '매도'는 나중에 결국 '매수'로 연관됨.

즉시 갈아타기로 바뀔지 새로운 매도가 매수를 만들어낼지

지금 팔고서 지켜보았는데 그다음 매수로 이어질지

 

'인플레이션'의 1라운드와 2라운드가 있음.

[1 라운드]는 화폐 가치의 급격한 하락.

그러면서 자산 가격의 상승.

[2 라운드]는 원가 반영 인플레이션.

지금 생존하고 있는 건물들 원가 상승에 대한

인플레이션이 가격에 반영되었을까요?

(공사비가 체감상 5년에 2배가 오름)

감정평가에서도 '원가법'이 있음.

(새로 짓는 원가를 뽑고 감가를 때려버림.)

고가 분양은 일시적인 것이 아니라 계속될 것임.(고착화)

* 건축비가 평당 '500'에서 이제 '700'에도 지을 사람이 없음.

인플레이션은 끝나지 않았음.

 

똑같은 시기에 똑같은 이야기를 나누어도 누구는

'실행'에 옮겼고 누구는 '실행'에 옮기지 못했음.

그 차이는?

3가지 조건.

1. 유경험자.(안 좋은 시기일 때 사본 사람)

이 경험을 가지는 것은 힘듦.

소중한 값진 경험을 만들 수 있는 시장의 계기를

귀하게 여겨야함.

2. '통계'보다 '현장' 이야기를 많이 함.

통계는 느리고 현장이 빠르고 정확함.

통계는 아무리 적게 잡아도 넓음.

세밀한 매물을 위해서는 현장에 가야함.

3. 용기.

공포심, 두려움.

그렇게 하다가 끝장나! 그냥 그렇게 살아!

정신적 염증이 아플 것이라고 소리침.

그 아픈 것을 견디고 염증을 없애야함.

 

최근 몇십년만의 급격한 금리 인상으로 부동산 투자의 서열

비교 등은 무의미해졌음.

올초는 낙폭 과대를 잡았어야했고 지금은 '바닥'을 찍고

'약반등'이 나온 '단지'들을 노려야함.

미래 가치보다는 현재는 '가격'을 봐야함.

 

우리나라는 이제 글로벌 경제의 '중추'임.

법무부의 이민청?

미국 정책임.

우리나라는 '미국화' 되어있고 더더욱 그렇게 될 것임.

이제는 '인도 태평양 시대'임.('한-미'로 시작)