[구만수] 부동산 투자, 금리가 오른다고 부동산 가격이 폭락한다?

 

집값 언제 떨어질까요?

집 값 떨어지지 않을까요?

별별 이야기가 많음.

 

중요한 것은 경제적 베이스가 있어야 함.

집을 사면 떨어질 수도 있어서 못 산다?

이렇게 생각하시는 분들이 많이 있음.

무주택자는 대부분임.

 

'내일 가격이 오를 거야!'가 아닌

10년 후에 장기적으로 오를 거라고 생각하면

돈이 없다고 집을 못 사는 것은 거짓말임.

돈을 빌려서라도 투자를 할 것임.

 

떨어질지도 모른다고 생각하는 순간 돈이 있어도 사지 앙ㄶ음.

 

전자는 '인플레이션'에 베팅하는 것임.

현금가치 휘발을 막는 행동.

 

후자는 디플레이션 베팅임.

 

언제까지나 계속 집값이 오를 수는 없음.

이때까지 떨어진 시기는 크게 2번임.

1990년 초 1기 신도시 집단 공급.

2~3기 신도시는 파급력이 조금 약했음.

잠실에 엘리트 공급, MB 때 세곡, 내곡에 반값 아파트.

압도적인 집주 물량에 굉장히 힘들어했던 시절이 있었음.

 

압도적인 입주물량은 우리가 체크를 할 수 있음.

 

큰 틀에서 또 는 '경제 위기'임.

외환위기, 리먼 사태, 유럽발, 남미발 경제위기 등.

세계 경제가 다 묶여있어서 굉장히 힘듦.

이런 것들을 어떻게 헤쳐나갈 것인가가 문제임.

간파하기가 엄청 어려움.

 

2013년도 로버트 쉴러 교수하고 유진 파마 교수가 노벨상을 받음.

쉴러 교수는 2008년 금융 위기를 예견함.

일반 사람들이 예견하기는 힘듦.

 

그런데 위기가 터질 때마다의 '메커니즘'이 있음.

공통점이 '버블'이라고 사람들이 잠시 미쳐버림.

투자를 하는데 부동산, 비트코인, 주식 등 모두 마찬가지로

산 가격보다 다음에 더 비싼 가격에 사주는 사람이 많아야 함.

그럼 그 돈은 어디서 나올까요?

돈이 나올 수 있는 것은 결국 '유동성'임.

 

유동성 공급이 되면 결과적으로 가격이 상승함.

그리고 언젠가는 버블이 터질 수밖에 없음.

무한대로 돈이 생기지 않기 때문임.

 

그 버블이 터지는 메커니즘은 어떻게 알까?

 

'인플레이션'으로 정부는 긴축 정책으로 들어갈 것임.

제1 조건이 '금리' 올리기임.

사람들은 합리적으로 행동하기 때문임.

사람들은 은행 아자보다 높아야 투자를 계속함.

그런데 금리가 올라간다고 시장이 박살 나는 것이 아니고

사람들이 생각을 한다는 것임.

이자가 얼마만큼 올라갔는지.

'기간 대비 속도'에 따라서 투자자들이 수용을 할 것이냐 마냐를 고민함.

이자가 높아지면 자산을 팔아서 갚을 것임.

그러면 매물이 많이 나오니까 매물이 매물을 부르게 됨.

 

돈을 못 갚는 사람이 한두 사람씩 늘어나면? 전조 증상은?

'연체율'.

빅쇼트 영화를 보면 나옴.

하락에 베팅한 4명.

무슨 근거로 했을까?

대출을 해주는데 서브프라임 모기지, 집주인이

강아지 이름으로 대출을 내는데 대출을 해주었음.

대출 리스크 관리의 부재.

은행에서는 이자와 원금을 제대로 갚을 수 있는지 확인을 꼭 함.

일본의 잃어버린 10년도 마찬가지.

 

'이자'가 올라가면 무조건 자산 시장이 박살 나는 게 아니고

올라가는 것이 얼마나 빠르냐?

즉, 자산 투자를 해서 벌어들이는 돈과 이자를 갚은 돈과

수익률 비교를 해서 이자보다 수익이 높으면 계속 투자를 하고

이자가 더 높아지면 자산을 팔아서 이자와 ㅇ원금을 갚고

은행에다가 돈을 맡겨버림.

그러는 과정에서 매물이 매물을 부르고

팔지를 못하고 결국은 대출금을 갚지 못해서 '연체율'이 늘어났을 때

'버블의 징조'가 옴.

 

가계 대출, 주택담보대출?

돈을 막 푸는데 언젠가 회수를 할 것인데

회수를 할 때는 이자를 올리고 견딜 수 있냐 없냐

그것을 본 다음에 '연체율'을 봐야 함.