[북극성주TV] 26년간 3번의 하락장을 겪으며 깨달은 것들

26년간 현재 포함 3번의 하락장을 겪으며 깨달은 것을.

과거 외환위기, 금융위기.

하락장의 무서움, 리스크를 경험한 것이 값졌다고 생각함.

부동산은 매수도 중요하지만 [매도]가 더 중요함.

상승장에서는 매도를 생각하지 않음.(얼마나 더 살까를 고민하는 시기.)

보유 스트레스를 하락을 겪어봐야지 알 수 있음.

 

ㅇ 하락장에서 다시 시작해야 함.

- 부동산 매도를 공부할 수 있는 절호의 기회임.

하락장에서 공부할 수 있는 것은 지금 바로 해야 됨.

매도를 하지 않으면 수익률을 계산할 수 없음.

'매도'는 '부동산 투자'의 마무리임.

ㅇ 하락장에서의 시그널을 보고 상급지 아파트도 떨어지는지

ㅇ 상급지가 하급자 아파트보다 더 떨어지는지

ㅇ 재건축/재개발은 어떻게 떨어지는지

ㅇ 과거 호재가 몰렸던 지역은 얼마나 떨어지는지

ㅇ 상대적으로 덜 떨어진 아파트는 어떤 특성이 있는지

공부를 할 수 있고 정리를 할 시기임.

매도를 할지 보유를 할지 이런 것에 계획을 세울 수 있게 됨.

 

ㅇ 하락장에서는 모든 규제가 풀림.(규제 완화폭이 갈수록 커질 것 - 세금/대출 등)

- 하락폭이 크고 바닥에 가까울수록 기회가 증가함.

완화를 해도 가격이 떨어지면 '인센티브'도 나올 것임.

- 미분양 아파트를 샀을 시 세금 감면 등.

하락폭이 큰 상태에서 바닥이 가까워지면 반등이 빨라질 것임.

(과거의 경험을 토대로 알 수 있음.)

실질 반등은 [가격의 반등] 임.(거래량의 반등이 아님.)

유의미한 거래량이 증가가 나타날 때까지 기다려야 함.(절대 평균 거래량 대비)

 

ㅇ 하락장 다음에는 반드시 반등장이 옴.

- 부동산 시장을 기다리면서 타이밍을 공부할 수 있는 기회.

하락장이 끝나면 '기대'와 '설렘'이 올 것임.

하지만 먼저 움직이면 '화살 받이'가 되어버릴 수 있음.

지금은 조바심을 가지지 않는 것이 필요함.

기다리는 것도 중요함.

공부를 해놓아야 타이밍을 잡을 수 있음.

반등장을 한번 놓치면 몇 년을 또 기다려야 할 수 있음.

서울 같은 경우 2013년~2021년 9년 동안 '상승'함.

실패에 대한 고통보다 하지 않은 후회가 더 클 것임.

 

ㅇ 반등장 전후에는 모든 투자 방법이 가능함.

- 경매 / 매매(급매, 급급매) / 분양(미분양에 따른 할인분양 / 계약금 인하 / 잔금 저리대출)

ex) 100만 원만 있으면 분양 가져갈 수 있음

(중도금 무이자, 잔금 1.3% 저리 대출, 계약금 제외 금액만 있으면 되는데

반등장에서는 프리미엄이 붙어서 전매가 가능함.)

- '실투자금'이 별로 안 들어갈 수도 있음.

가장 리스크가 없고 투자 방법이 가장 많고 소액 투자자도 진입이 용이함.

상승장으로 갈수록 소액 투자가 어려워지지만

상승장 초입에는 다시 한번 기회가 주어질 수 있음.

반등장의 기회는 한번 뿐임.

여기서 키워놔야지 상승장에서 수익을 얻을 수 있음.

 

ㅇ 하락장 끝자락에는 리스크가 없음.

- 내 집마련 / 갈아타기 / 부동산 투자 등.

하락장에서는 '버블'이 사라진 상태임.

이 시기가 오기 전까지 공부를 하고 준비를 해야 됨.