[부룡의 부지런TV] 월세에서 전세로 돌아오고 있는 이유

[이번주 시장 분위기]

'안 사요... 규제 줄줄이 풀었는데도 분당 집값 와르르.'

'금리 떨어지고 급매 늘자... 전국 아파트값 하락폭 줄었다.'

- 급매물을 사는 사람이 늘어났다는 의미.

- 급매가 나올지 안 나올지 움직임이 줄어들 것임.(심리적 힘 겨루기)

- 규제 완화가 점점 되고 분위기 자체는 점점 움직임이 나올 것임.

'서울 노원/송파 아파트값 폭락장 진정세 뚜렷.'

'서울 아파트 매수심리 2주째 상승, 집값 반등 전조일까.'

'주택거래 꿈틀 '이참에 팔자' 매물 늘어.'

- 팔고 편안한 마음을 가지고 다음 사이클을 노리려고 함.

(상승폭이 제한될 것임.)

 

기사를 보고 판단하면 안 됨.

추세를 몇 개월 동안 지켜봐야 하기 때문임.

 

[요즘 분양 시장]

'규제 풀리고 자잿값 뛰자 분양가 1억씩 올라, 더 뛴다.'

- 분양가가 오른다 하더라도 '미분양'이 존재하니 섣불리 가면 안 됨.

'1~2억 낮춰서라도 팔릴 때 팔자, 매물 던지는 집주인들.'

'최고 1,451대 1... 성남 3억 로또 줍줍에 9,300여 명 몰렸다.'

- 분양가가 낮은 곳에는 심리가 위축되어도 몰려들고 있음.(심리 힘겨루기 + 눈치싸움)

'옆 아파트보다 5억 싸대... 한파에 완판? 이유 있는 분양 흥행.'

 

시장 분위기가 안 좋기에 다주택자 줍줍을 풀어준 것이지

돈 벌라고 풀어준 것은 아님 > '선별적'으로 움직여야 함.

(싸게 살 수 있는 대상물을 찾아서 움직여야 함.)

 

[건설시장 분위기]

'60만 원이던 철근 100만 원 껑충... 재개발/재건축 중단 위기.'

'건설사 주택 이익률 하락, 한자릿수 전망.'

'연체료 내며 버틴다... 알짜 택지서 땅값 미납한 건설사들.'

'남는 게 없다... 리모델링 손 떼는 건설사.'

'시공사 못 구해 공사비 증액... 비 강남도 평당 700만 원 시대.'

'타일에 명품 변기... 풀옵션 골랐더니 1억 껑충 뛰었다.'

재건축/재개발 시장이 진행단계가 지지부진된다면

중장기적으로 '공급 부족'을 초래하고 그것은 '투자의 기회'로 나올 것임.

재개발과 재건축에서 기회가 나오지만 힘겨루기가 강하게 부딪히고 있음.

 

지금 같은 시기에 '갈아타기'가 쉽지 않음.

(가격이 저렴해졌지만 내 것도 잘 안 필지 않기 때문임.)

순리대로 가는 것이 나음. - 기다리다 보면 '때'가 옴.

 

규제가 완화되려면 '언론'에서 미리 '언질'이 나와야 됨.

(규제 완화를 미리 예측하는 것은 의미 없음.)

 

[다시 전세가격이 꿈틀?]

'월세 뛰고 대출금리 주춤... 아파트 전세 다시 늘어.'

'월세 수요 꺾이나 서울 전세 비중 늘어.'

'다시 전세 역전... 전세계약 1년 새 최대로 급증.'

'월세 > 전세로 다시 유턴하나.'

'이 가격이면 전세 살아볼까? 지난달 신규계약 비중 늘어.'

 

'역전세난'이 계속될 순 없음.(사이클이 존재함.)

월세 VS 전세, 스스로 유리한 것을 선택할 것임.

(금리가 올라갈 수 있는 상황이 아니기에 낮아질 것임.)

 

[모든 이유에는 과정이 존재]

'은행 이어 보험 카드사 성과급 잔치... 칼 빼든 금융당국.'

'은행 금리 인하 경쟁 불 붙었다.'

 

매매 가격도 떨어지고 전세 가격이 떨어지면?

전월세 전환율 적용해서 전세로 갈 사람이 많아질 것임.

어떤 특정 분야가 과도해지면 반대 급부가 발생함.

 

많은 전문가들이 이런 이야기를 함.

전세 대란이 나타날 수 밖에 없다? 전세 공급이 나기 때문임.

'예측할 수 없는 변수'가 나타나기 때문에 전망은 틀림.

 

월세 가격 상승 > 전세 수요 증가(+금리 인하) > 전세 가격 상승

> 매매 가격 상승.(입주물량에 따라 양극화가 나타날 것임.)

매매 가격 상승 단계까지는 차근차근 흘러갈 것임.

2020년 과열되었던 시기에 특정 지역에

입주물량(2~3년 뒤)이 많아지면 매매가 상승을 막을 것임.

- 여러가지 시장 상황을 봐야함.

공식대로 접근했는데 공식대로 안되는 것이 '투자'임.

 

그 '단계'가 계속 이어지는지 '추세'를 찾아보고

확실히 되면 들어가도 되는데 '지역'별로 잘 봐야함.

(실거주냐 투자냐도 고려)

 

2009년 시장이 안 좋았음에도 지방 부동산은 올랐음.

부동산 시장은 필수재이기 때문에 매매/전세로 가기 때문에

무역 적자 등이 발생한다고 구입 하지 않는 것이 아님.

'공급 부족'이 영향을 더 크게 미침.

 

오히려 이러한 생각으로 '기회'를 놓치게 됨.

(하지만 함부로 들어가는 것도 경계해야됨.)