[부룡의 부지런TV] 규제완화 후 반등 오나? 시동거는 부동산 시장

https://www.youtube.com/watch?v=Sen-j0VCQJU 

[규제 완화 이후 시장 분위기 점검]

'슬슬 집 보러 다닐까 서울 매수심리 반등.'

'1.3. 대책 약발, 매매 전세가 낙폭 줄었다.'

'집값 떨어지게 놔두지... 무주택자 뿔났다.'

- 편 가르기 하는 나쁜 기사임.

- 부동산이 망가지면 시장 자체가 위축되면서

경제 자체가 안 좋아질 것임.

'조만간 반등 VS 대세 아니다, 다시 가열된 집값 바닥 논쟁.'

- 두 의견 다 호들갑임, 지난 1년은 유사 하락장이라고

보고 반등이 나올 가능성이 있음.

'서울 아파트 매수세 붙나? 지난해 12월 송파 거래량, 전월 넘어서.'

 

지금 현재 반등의 가능성에 대해서는 분위기가 살아나고 있음.

부동산 규제 완화가 시작되는 시기는 '안 좋은 시기'임.

이때는 '반응 속도'가 느림.

반응 속도가 눈에 뜨이기 위해서는 시간이 걸림.

사실상 집을 투자할 곳이 만만치 않았는데 서울이 규제 완화가 됨.

매수하고자 했던 대상들이 보이니 움직임이 조금씩 보이고 있음.

'시장'의 '움직임'은 여러분에 의해서 만들어짐.

 

그동안 시장 자체가 급격히 떨어진 적이 2번밖에 없었고 그 후 반등장이 나왔음.

다주택자 중에서 물건을 많이 가진 사람은 상당수는

개수를 많이 가지고 있고 지금 힘들어함.

조만간 반등이면?

감당할 수 없는 것을 알았고 '매도 포지션'을 잡는 것이 맞음.

지금은 절대 가격이 너무 올라서 주택구입부담이 큼.

그래서 다시 반등하면 또 부담이 커질 가능성이 높음.

 

시장의 본질은 더 하락을 맞기 위해 규제 완화가 나오기에

더 떨어지는 것이 나오지 않음, 그래서 적절하게 떨어지면 구입하는 게 나음.

1~2년 장기 추세를 보면서 봐야 함.

 

시장이 반등할 수 있는 조건은 '가격적인 메리트'임.

낙폭 과대 지역들을 유심히 봐야 함.

그전에 무리했으면 자금의 압박과 사지 못하는 답답함을 느낄 수 있음.

 

가장 수익을 많이 내는 방법은 수익이 안 좋을 때사서

분위기가 달라졌을 때 파는 전략임.

 

[특례보금자리론에 대한 서로 다른 반응]

'꿀대출 특례보금자리론, 9억 이하 주택에 연 4% 고정 금리'

'2030 영끌족 1 주택자 대출 갈아타기 해볼 만.'

'경매 6억 원에 받았지만 특례보금자리론 그림의 떡이네요.'

'대출 금리 하락에 벌써 무용론 나오는 특례보금자리론.'

'특례보금자리론 내 집 마련 기대감... 영끌족 양산 우려도.'

 

특례보금자리론을 쓰는 사람이 어디에 살 것인지를 포커싱 해야 됨.

무용론이든 아니든 의미가 없음.

집을 사려고 했을 때 입지가 나쁜 곳을 살까요? 좋은 곳을 살까요?

9억 원대 이하(KB시세).

특례보금자리론이 도움이 될 것인지가 아니라 그것으로 인해서

움직이는 곳이 어디느냐를 봐야 함.

'낙폭과대' 지역 중 9억 이하 입지 좋은 곳이 어디인지를 봐야 함.

내가 받는다면 어디를 사겠는가?

 

누군가는 집을 삼.

외환위기 때도 샀었음.

다만, 인원이 많지 않을 뿐임.

상승장 끝 직전 살려고 덤빈 곳은 다 C급이었음.

안정적으로 움직이는 곳은 A급임.

 

[둔촌 주공으로 보는 시장 분위기]

'둔촌주공 계약률 70% 새해 분양시장에 훈풍.'

'둔촌주공 1,400채 미계약... 규제완화에도 포기 속출.'

- 지금 상황에서는 소형평수 위주 미계약이라 좋은 것임.

'둔촌주공, 자금난 해소되었다... HUG '7,500억' 대환대출 보증 승인.'

- 돌려 막기가 무너지면 시장이 무너지는데 해결이 되었다?

상당히 많은 사람들에게 가격 하락을 용인하지 않을 것이라는 시그널임.

'둔촌주공 규제 벗어나자... 청약 대기자들 '줍줍 물량' 군침.

 

- 결국 줍줍까지 최종 결과물을 봐야 함.(80~90%가 될 수 있음.)

과거 상승장의 완판과 비교를 하면 안 됨.

요즘 같은 시장에서는 선방한 것임.

 

1.3. 대책이 둔촌주공 살리기다?

시장 경제를 안정적으로 만들기 위해서는

둔촌주공이 타깃일 수밖에 없었음.

 

부동산 시장은 계속해서 눈치 싸움이 날 것임.

과거 사기만 해도 오르는 시장은 끝이남.

원래 이런 현상이 일반적임.

 

가장 싼 것들에 대해서 집중해야 함.

앞으로 '급매 투자'가 키워드가 될 것임.

 

0.75% p 올리다가 0.5% p, 0.25% p로 가다가

머지않아 금리가 떨어질 수 있음.

금리 인상의 방향성이 금리 인하 쪽으로 방향성을 잡을 것이고

그 방향을 잡고 어떤 행동을 할지를 봐야 함.

시시비비를 가릴 필요는 없음.

방향성 자체가 금리 인하면 앞으로 어떻게 행동할지만 봐야 함.

또 다른 투자처를 찾아서 움직이게 될 것임.

 

반등하여 규제가 다시 시작되었을 때는

유동성을 잡는 것이기 때문에 대출 규제 쪽으로 갈 것임.

그러면 수요가 빠져서 안 좋은 상황이 올 것임.

그러면 아파트 시장이 주춤해질 것인데

점차 대상물이나 기술을 바꾸게 될 것임.

 

'월세 살고 그 돈으로 투자해라!'는 상승장 때의 이야기임.

분양권이 기존 주택보다 싸다면? 사는 것이 맞음.

그런데 하락을 맞으면 4~5년이나 갈 수 있음.

조합원 부담금이 높아지면? 너무 초기 단계면 진행 절차가 멈출 수 있음.

동력 자체가 많이 빠진 상태면 월세 살고 투자는 좋은 전략이 아님.

 

월세냐? 전세냐? 돈 있으면 전세를 살고 싶어 함.

월세 가격이 끝까지 오를 수 없으니 전세와 비교할 것임.

'지금 시장 상황에서 3월 전세 대출 고정금리 상품 출시?'

'전세 대출 금리를 낮추도록 압박?'

전세를 돌아보게 만들 것임.

역전세난이 나타났는데 근본적인 부분이 늘어났느냐? (X)

수요가 급감하면서 나타난 현상일 뿐임.

'역전세난'은 시간이 흘러가면 바뀔 수밖에 없음.

 

떨어졌다고 전부 매도?

마이너스가 너무 크면 회복될 수 있기에 가져가도 됨.

떨어지는 폭이 비슷한데 입지가 더 좋은 곳으로 갈아타기도 가능함.

지금 당장 손해일지 몰라도 올라갈 가능성이 높기 때문임.

비교해 보고 상승장 때 올라갈 확률이 높은 곳에 베팅하는 것이 나음.

 

서울은 썩어도 준치임.

 

상승장에서는 호재가 붙으면 무조건 오르지만

하락장에서 호재는 바로 영향을 주지 않음.

강남과 잠실, 목동이 움직이는 부분은 시장이 안 좋은 가운데서

가격이 낮은 곳이 나올 때 사람들이 움직임.

'한 가지 규제 완화 > 가격 상승?' 이렇게 일차적으로 생각해서는 안됨.

 

지금 '역전세'는 '수요 급감' 때문임.

본질적으로 공급이 늘어난 것은 아님.

그래서 전세 가격이 회복될 것임.

 

급매물이 사라지는 추세에서는 가격 회복이 덜됨.

추세가 아니라 물량 자체가 사라져야 함.

물량이 사라지고 나면 무조건 회복할 것임.

더 상급지가 하락하지 않는대서 물량이 줄어들면 회복됨.

 

타이밍을 잡으려고 하면 안 됨.

 

주택임대사업자 10년을 할 때는 '지역'을 꼭 봐야 하고

지난 20년간 동네 가격의 움직임을 봐야 함.

 

재건축은 신축이 될 것이기 때문에 상승함.

하락장에서는 기대 심리가 떨어져서 수요가 떨어지고 가격이 떨어짐.

호재가 많은 것들이 올랐다가 많이 떨어짐.

 

투자할 때는 침체장 끝이나 상승장 초입에서 해야 됨.

그래야 수익이 날 확률이 높아짐.