[렘군] 집값 반등 핵심 요소

https://www.youtube.com/watch?v=VvbBTiyeReg 

금리는 부동산 가격에 '큰' 영향을 주지 않음.

내부 요인이 훨씬 중요함.

그런데 이 말의 의미가 금리는 의미가 없다는 말이 아님.

금리가 오르면 부동산이 무조건 내리고

금리가 내리면 부동산이 무조건 오른다는

식으로 말하는 사람들이 있어서 그렇게 말했을 뿐임.

 

과거 데이터를 보면 쉽게 증명이 됨.

2021년도부터 가격이 신나게 오르고 금리도 같이 올랐음.

과거에는 금리가 오르내리지만 부동산 가격은 우상향 했음.

금리는 올랐다가 내렸다가 요동치는데

부동산 시세는 그냥 제 갈길을 감.

그래서 금리하고 부동산 가격이 딱딱 맞지는 않음.

 

지금은 금리가 제일 중요함.

사실 원래 경제라는 것이 다 그런데 임계치라는 변수가 있음.

예를 들어 바다에 배가 떠 있는데 기본적으로 파도가 있음.

잔잔할 때도 있고 세게 칠 때도 있음.

이제 파도의 세기에 비례 또는 반비례 관계로

물고기가 많이 잡히거나 적게 잡힐까요?

기본적으로 적정 범위 안에서 움직일 때는

그냥 그 고기 때가 오면 많이 잡히는 것임.

이게 절대적인 영향이 없다는 것임.

문제는 배를 집어삼킬 정도의 큰 파투가 오면

또는 해운대 아파트가 잠길 정도의 해일이 불면

그때는 이것은 고기를 잡냐 안 잡냐 고기가 잡히냐 안 잡히냐의

문제가 아니라 생존의 문제로 바뀌는 것임.

지금 최근에 금리가 많이 오름.

거의 사람들의 숨이 막힐 정도로.

이렇게 되면 사실은 부동산뿐만 아니라 어떠한 자산도 못 버팀.

주식 시장, 미술 시장 등 전부 영향을 받음.

다른 변수에도 임계치를 넘어간 상황이 발생하면 마찬가지일 것임.

예를 들어서 실업률.

20년동안 실업률이 3~4% 오르내리는데 5%가 넘을 때

코로나 터지고 5.5% 갔고 환위기 때는 7%를 넘겨버림.

그 2번은 자산 가격이 조정을 받았음.

그러니까 그 어떤 변수 든 간에 그 정도가 너무 심하면

당연히 영향을 미칠 것임.

그런데 이제 그런 임계치가 사실 흔하게 발생하지 않으니까

평소에는 관계가 적다 이렇게 이야기를 하는 것임.

 

금리는 이번 반등에도 주요한 역할을 할 것임.

금리가 임계치를 넘어가서 전국이 하락을 했음.

지금 주요 악재 요인은 금리임.

그런데 이 악재요인이 사라지면 시장은 바뀔 수가 있음.

2009년에서 2014년까지 수도권은 계속 하락함.

생각보다 오랜 기간 동안 서서히 하락했음.

그때 하락한 이유가 한 가지였을까요?

복합적이었음.

서울은 하락했는데 지방은 그 기간 동안 오름.

그 말은 복합적이었다는 말임.

지역 자체가 다름.

외환위기 때 전국이 다 하락했음.

그 이유는 구조조정, 실업률, 경기침체 같은

1가지 때문에 폭락한 것임.

최근 폭락한 이유는? 급격한 금리 인상.

이유가 명백함.

금리라는 변수는 모든 지역에 다 영향을 줄 수밖에 없음.

그럼 반대로 금리가 낮아지면 시장은 바뀔 수 있음.

문제는 금리가 임계치 이하로 내려가줘야 함.

 

절대적 기준은 없지만 임계치 밑으로 내려와야 함.

지금 연준에서도 목표로 하는 기준점들이 있음.

물가 상승률이 2% 이내가 되어야 조정할 것이라고 함.

그런데 만약에 2%가 되면 미국은 금리를 3% 밑으로 내릴 것임.

우리나라 같은 경우는 미국이 3% 밑으로 내린 것을 보고

2.5~3% 사이로 유지할 것임.

그러면 임계치에 접근하게 됨.

결론적으로 금리가 임계치 이하로 내려와 주면

시장은 충분히 바뀔 여지가 있다는 것임.

 

금리가 트리거 역할만 했다?

거기서 포인트는 전국이 다 그렇게 과도하게 다 올랐을까요?

전국 중에서 1/3은 정말 못 오른 지역도 많고

타이밍 올라야 되는 곳도 다 떨어졌음.

원래 지역별로 달라야 하는데 지금은 동시 하락함.

그래서 최대 변수는 금리가 맞음.

 

경제 공부를 했으면 급격한 금리 인상을 피할 수 있다?

그러면 오히려 투자를 못함.

생각이 많아지고 의심이 많아지기 때문임.

워런 버핏도 손실을 봄.

우리가 상상의 시나리오를 펼쳐보면 무주택자는

정말 운 좋게 한 번은 피해 갈 수 있음.

정말로 살까 하다가 안 샀음.

그러면 금리가 너무 올라가고 또 시세가 내리고

그 이후에 그래 내가 사자! 그럴 수도 있음.

그런데 만약에 샀는데 2년 뒤에 또 엄청난 일이 발생해서

금리가 지금보다 더 많이 오르면 피해 갈까요?

다 운임.

완벽하게 피해 가려고 하면 아무것도 못할 것임.

경제위기를 맞추는 사람은 이 세상에 없음.

 

현재 주어진 재료들을 보고 현재를 판단하는 것이지

미래를 예언하는 영역은 아님.

그래서 악재를 미리 예상할 수는 없음.

부동산은 사실 대응의 영역임.

그래서 지금 현재 보이는 상황을 가지고

최선을 노력을 하고 그에 맞는 선택을 해나가는 것임.

 

큰 욕심 부리고 했으냐 안 했으냐

커버할 수 없을 정도로 안 좋은 일이 발생할 수 있는데

커버할 수 없는 수준으로 레버리지를 일으켰느냐를 봐야 함.

감당만 가능하고 그 안 좋은 일이 지나갈 것임.