[북극성주TV] 말도 많고 탈도 많은 임대사업자 제도, 이것이 핵심

https://www.youtube.com/watch?v=olaDb4iLJWQ 

ㅁ 시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모.

[민간 등록임대 (임대차 주택의 19%) ]

: 상승장 때 규제 축소로 다다음장 전월세 시장에 영향을 미침.

지금 준비를 해놓지 않으면 경제상황이 정상화되고

금리 인하가 되면 월세 수요로 전세 수요로 갈 것임.

전세 수요가 증가하면 전세 가격이 상승하는데 공급(재고+신축)을 늘려야 함.

신축은 바로 늘릴 수 없으니 재고 주택을 컨트롤해야 됨.

ㅇ 등록임대 복원 : '20년도 대폭 숙소 된 유형중 장기 아파트(전용 85 이하) 등록 재개.

등록임대사업자도 사업자인데 아파트 가격이 오르면 사업성이 좋은데

떨어지면 임대수익을 얻는다 하더라도 마이너스인데

대출 금리 인상으로 전세가격이 하락한다면? 10년을 장기로 누가 할까 의문.

5% 인상룰도 하락할 때는 효과가 없음.

 

반등을 하는 데 있어서 혜택을 받는 금액대 부분이 회복이 빠름.

* 취득당시 가액 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하.

취득세, 조정대상지역 내 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제.

종부세 합산 배제는 당연히 사업자에게 주어져야 할 혜택임.

 

상승장이 나타나고 수요가 몰려서 가격 변동폭이 큰 시점에서는

의무 임대기간을 두고 등록하는 수요가 증가할 것임.

 

(대출) 등록임대 사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV 상한을

일반 다주택자보다 확대 추진.( 일반 다주택자 +10~20%? )

 

[민간 사적임대 (임대차 주택의 60%) ]

: 상승장이 나타났을 때 4년 단기를 만드는 것이 나음.

임대차 2 법은 하락장에서는 도움이 되지 않음.

임차인 알 권리 강화 등

* 계약 전 선순위 보증금 등 정보 및 체납정보 확인권 신설.

* 계약 후 계약체결 후~입주 전 임대인 답보권 설정금지 특약 신설.

 

[공공임대 (임대차 주택의 21%) ]

50만 호 공급 계획 필요시 합리적인 주택 공급 추진(늘릴 수도 줄일 수도)

질적 개선, 주거복지사, 지원단가 상향.

건설형, 매입형, 전세형.

 

< 체크 포인트 >

1. 민간등록임대 복원이 부동산 시장에 미치는 영향.

- 4년 단기 폐지 유지 VS 10년 장기 매입 임대 복원.

매입했을 때 거래량 증가로 하락폭 완화는 되지만

대출 금리 인상이 높아지거나 유지되면 오히려 전세가격은 하락할 수 있음.

하락장에서는 등록하지 않을 것이니 앞으로의

임대시장 부분을 생각하고 '장기 플랜'인 상징적 의미일 것임.

2. 임대사업자 지방세 취득당시 가액 : 수도권 6억 원, 지방 3억 원.

- 6억 원 이하 정책 지원에 주목.(낙폭이 커서 6억 원이 된 아파트에 주목.)

3. 선 민간등록임대 규제 완화 인센티브 후 '부동산 시장 인센티브 리스크'

4. 등록임대사업자의 LTV 상한 확대 효과

전세자금대출이 올라가면 전세 > 반전세 or 월세 유도.

5. 임대차 2 법 개정 여부를 고심하는 이유 :등록임대사업자  활성화 저해.

6. 민간등록임대사업자 활성화 매매 및 전월세 시장에 과연 도움이 될까?

하락장에서는 매매와 전세 둘 다 하락하는데 전월세 시장에는

공급이 많아지므로 전월세 가격은 추가 하락 가능성이 존재함.

사업성(실익)이 너무 없음, 방패막이 역할만 할 뿐.

오히려 상승장 때 유지를 하고 관리를 했으면 기여를 하는데

상승장 때 폐지하고 되살리려다보니 시간도 오래 걸리고 역효과가 나타날 수 있음.