[북극성주TV] 서울도 규제지역 풀린다.. 2023년 부동산 이렇게 된다

https://www.youtube.com/watch?v=muDsHrJKOos 

ㅇ 실수요자에 대한 규제 대선 및 서민 주거부담 완화 추진.

주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 연초 규제지역 해제,

민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정.

 - 전체를 해지하는 것은 현실적으로 어려움.

과거의 경험상 규제지역은 규제가 먼저 되었던 지역을 중심으로

확대해나갔다가 제일 마지막에 규제되었던 곳부터 해제가 됨.

강남 > 서울 > 수도권 > 지방.

해제는 강남이 마지막으로 될 것임.

서울 같은 경우 강북권 저가 아파트 중심으로 전체 지역보다는

25개 구 중에서 몇 개 구를 해제해보고 시장의 흐름을 볼 것임.

 

이슈가 있는 지역(용산, 여의도, 성동구)은 고민을 할 것임.

서울 지역이라도 모든 지역을 일시적으로 풀기보다

금액대가 소액이고 서민이 거주하는 곳을 먼저 풀 것임.

서울 지역 가격이 하락하는데 재건축이든 호재가 있었는지

이런 물건의 중저가 아파트가 무너지고 있어서 해제를 할 것임.

해제된다고 하더라도 실질적인 효과는 미미할 것임.

규제 해제의 의미가 있지 그 이상의 해제의 의미는 없을 것임.

 

서울 외곽지 중심으로 해제가 된다고 했을 때 지금 현재와

같은 경제 불확실성이 있는데 일부 거래는 증가할 수 있어도

가격의 하락폭을 줄일 수는 있겠으나 반등의 시그널로 보기는 어려울 것임.

 

ㅇ 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황을 고려하여

5년 이전 합리적 수준으로 환원(2023년 별도 발표, 국토부)

미분양이 많은 지역 위주로 될 것임.

 

ㅇ 생활안정, 임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를

완화하여 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제(주택 구입 시 가격) 적용.

- 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입 의무(3개월) 폐지.

- 생안자금 목적 주담대 한도(현 2억 원) 폐지.

- 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억 원) 폐지 등.

 

ㅇ 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계 부채 여건을

보아가며 상향하는 방안을 추진.

 

ㅇ 공시가격과 관련된 국민 부담 추가 완화, 산출 과정 투명성 제고 방안 추진

- 주택 공시가격('23.3월 발표) 효과를 반영하여 '23년 1 주택

재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하.

- '24년 이후 공시가격 현실화 계획(목표 현실화율, 이행기간 등)은

시장 상황 등을 반영하여 '23년 하반기 중 마련.

 

ㅇ 특례보금자리론(1년 한시) 확 정 후 '23년. 1/4분기 중 시행.

- 9억 원 이하, 한도 5억 원, 소득제한 폐지.

DSR 규제를 원칙으로 예외를 설정할 것임.

 

< 체크 포인트 >

1. 서울 지역 규제 해제 가능성 및 부동산 시장에 미치는 영향.

 - 몇몇 구까지 해결된다고 해도 즉각적인 반등을 어려움.

상징성의 의미만 있을 것임.

2. 전매제한 규제 해제 : 분양권 거래 활성화 VS 분양권 가격 하락.

- 분양권을 팔려는 물건을 증가하고 하락세가 이어지면

매수세가 줄어들어서 가격이 하락할 가능성도 있음.

3. 주택 구입시와 동일한 LTV 규제 적용.

: 깡통전세 예방 목적 / 영끌 투자자 출구 전략 도움.

4. 규제지역 무주택 LTV 단계적 상향.

: 부동산 규제지역은 향후 추가 해제 / 강남권 LTV 상향 의도.

- 남아있을 규제지역을 판단해야 됨.

5. DSR 3단계 유지.

: 제한적 완화 시도 (특례보금자리론)