[렘군] 일본 부동산 투자 눈여겨 보자

해외 부동산에 관심이 많음.

전 세계를 떠돌면서 부동산 보고 투자도 하고

그럴 수 있으면 얼마나 행복할까 생각했었음.

그래서 지금 돌아다니고 있음.

미국과 일본을 갔음.

지금은 미국 시장이 금리가 급등하고 대출도 올라가서

부동산 경기도 싸늘해지고 있음.

그런데 일본은 다름.

90년대 버블 전고점도 돌파 못했음.

전고점이 말이 안 되게 높았기 때문.

1/10 토막이 나서 쉽지는 않을 것임.

최근 10년 동안의 움직임이 더 중요함.

도쿄를 전역으로 가격이 조금씩 상승하고 있음.

도쿄도 구축 아파트의 평균 거래 가격 추이.

서브프라임 터지고 주춤했다가 2013년부터 평화롭게 우상 향함.

상승의 크기는 조금 적음.

가격이 우상향 하는 것은 맞음.

도쿄도 뿐만 아니라 전역으로 확대되고 있음.

가격 상승하고 있는데 리스크는?

일본 같은 경우 금리가 외국인 이하면 2% 임.

전세가 없음.

대출 안 하고 월세 받으면 수익률이 3%는 나옴.(강남 1% 임.)

입지를 낮추면 4~5% 임.

엔화가 굉장히 낮은 상태임.

10%만 올라가도 1억을 번 효과가 나옴.

모든 조건이 나쁘지 않음.

 

도쿄에서 적당한 준신축 정도 매매가 10억이 있음.

부대비는 넉넉하게 7% 잡으면 됨.

취득세와 중개 수수료가 높아서임.

대출은 외국인도 70%도 됨.

7억 대출 일으키고 금리 2%.

3억 7천 정도.

10억 정도 맨션은 3.6% 정도 나옴.

이자는 매월 116만 원임.

그리고 운영비가 나가야 됨.

5% 정도.

매달 36만 원 나가고 보유세도 높음.

그러면 한 달에 58만 원.

그러면 순 월수입은 150만 원임.

대출 후 실질적인 수익률은 4.8% 임.

2019년 이렇게 샀을 때 지금은 12억이 되어있음.

시세 차익도 큼.

3년 동안 받았던 월세 시세차익 다 합치면 수익률 68% 임.

앞으로도 그렇게 될 수 있음.

시뮬레이션해보면 됨.

마용성 급이라고 생각하면 됨.

 

단점도 많음.

일본은 일단 잘 모름.

입지도 모름.

거래 방법도 모름.

세금도 모름.

국내 상황도 예측하기 어려운데 외국에서 정치적으로

규제가 나오고 하는 것에 즉각적 대응도 어려움.

엔저지만 엔고가 될 수도 있음.

 

각 구를 대표하는 고급 맨션을 이미 다 조사함.

은행, 부동산 리얼터, 법무사 하고 세무사.