[렘군] 인천 부동산에 앞으로 일어날 일들

요즘 인천이 매매와 전세 다 빠짐.

작년 한 해 전국 가장 많이 오른 곳?

인천이었음.

연간 매매 증감률도 30%가 넘었음.

올해 가장 많이 하락한 지역은?

2등이 대구고 3등이 인천임.

3곳의 특징을 딱 보면 공통점이 '공급'임.

세종은 원래 신도시니까 공급이 많았고

전세가가 눌림을 당했지만 신도시가 이제 만들어지니까

시세가 미친 듯이 올라갔음.

그러다가 이제 하락을 조금 먼저 했고 좀 길게 하락한 느낌임.

대구하고 인천은 전세가가 높았음.

그러다가 공급 폭탄으로 하락하니 매매도 하락한 것임.

인구수 대비 적정 공급량.

2~3년 동안 가장 많은 공급이 인천임.

절대적인 숫자만 보면 압도적임.

인천이 유독 많이 빠진 이유는 외부 요인도 있지만

플러스 내부 공급 요인의 영향이 더 컸음.

타 광역시와 비교했을 때도 엄청나게 많음.

2022년~2024년 총계 기준.(누적 3년)

인천을 사람들이 관심 가지는 이유가 내년에는

더 어려워질 것이 확실시되기 때문임.

 

저평가 기준 파악하기.

상대적 비교.

1. 10년간 비슷한 지역과 비교했을 때 현재는 어떠한가.

2. 자체적으로 10년 평균 대비 지금은 어떠한가.

 

가격 저/고 평가 / 수급 상황.

같은 생활권역은 공급 영향을 받음.

 

인천은 공급이 많아도 너무 많음.

규제 지역 해제되었지만 더 하락할 것임.

신축 아파트 입주가 계속되고 남아돌면

구축 아파트의 시세, 전세가 내려갈 것.

비례해서 전세가율 50%에 맞춰서 매매가가 계속 떨어질 것.

 

과열되면 오버 슈팅이 나옴.

반대로 하락하면 언더 슈팅이 나옴.

인천 시세가 2020년 초반으로 감.

2년 전으로 백한 것임.

상승분을 다 반납한 것임.

 

금리 인상이 멈추고 외부요인이 좋아져야 하는데

모름, 내부 요인 입주물량은 알 수 있음.

정책적으로도 거래 완화 등이 나오면 더 좋음.

입지 좋은 곳들을 유심히 봐야 함.