[부룡의 부지런TV] 비규제된 경기도, 거래 해소에 숨통 트일까?

규제가 완화된다고 바로 심리가 움직이지 않음.

상승장 때 빨리 들어가려는 그 심리를 하락장에서 발동하면 안 됨.

미분양이 늘어나는 시점.

늘어나는 속도를 봐야 함.

상승을 기대하는 사람에게 하락의 가능성을 주는 것이 미분양임.

정부 규제 완화는 시장 안정화를 위함임.

미분양이 많은 곳은 지방들임.

정부는 해결할 고민을 할 것임.

지방은 투자자들이 물려있고 실수요자가 움직이지 않음.

미분양, 지방 투자자 물림을 살리기 위해서는

지방 미분양 아파트 등 '주택임대사업자' 제도를 부활시킬 수 있음.

'서울 경기 4곳 제외한 전 지역 규제지역 해제.'

 

'경제 난국 극복 종합대책(2008년. 11.3.)'

9.15. 리먼 브라더스 사태가 터지고 난 다음임.

부동산 투기 억제와 관련된 과도한 규제 완화.

거래 활성화를 위해 규제 지역 해제.

강남 3구(강남구, 송파구, 서초구) 제외하고는 모두.

* 주택투기지역, 투기과열지구, 토지투기지역.

정부는 분위기가 조금 안 좋아지면 해제를 또 할 것임.

 

'빅 5 빼고 규제지역 해제.'

'서울이 해제되지 않아 거래절벽 해소엔 역부족.'

'고금리에 DSR 안 푸는데... 규제지역 해제 효과 낼까?'

아이러니하지만 서울은 분위기가 더 안 좋아야 해제됨.

 

지금 안 풀린 곳은 투자처라고 봐야 함.

 

''재건축 안전진단 기준 완화(안)'도 내달 초 앞당겨 발표.'

'공급기반 위축 막는다, 안전진단-사전청약-등록 임대사업자 연내 개편.'

'공기 가격 현실화 수정 계획 발표.'

'미분양 아파트 급증에 5조 원 PF 보증.'

'부채 연착륙 필요... LTV 완화했지만 당국 DSR 규제 기조 유지.'

 

투자를 오래 하다 보면 원하는 것은 늦게 풀림.

취득세 완화, DSR.

바꿔 말하면 풀어주면 문제가 있다는 것임.

'15억 주담대 LTV 50% 풀어도 고금리 DSR에 발목.'

'대출금리 7% 시대 원리금 못 갚는 대출자 120만 명.'

하방을 방어하고 상방 튀어 오르는데 고소득자들이 힘을 줄 것임.

고소득자 일부가 움직여 DSR을 안 푸는 이유임.

문제가 없다고 보는 것임.

 

'DTI 규제 푸나 금융당국 '못 푼다' 버티는 이유'(2010.7월).

'정희수 기재위원장 LTV, DTI 등 규제 완화, 잘못하면 금융 위기 촉발(2014년 7월).

- 실효성도 떨어지고 가계대출만 늘려 부실 위험 커져.

 - DTI 규제 완화가 가지는 상징성... 투기성 자금 자극할라.

결국은 시장 경제만 무너지지 않도록 가는 것.

중도적인 입장에서 봐야 함.

 

정부는 항상 최악의 상황을 생각함

집값은 심하게 안 떨어질 것.

 

2008년~2016년 대세 상승장이 오기 전 대책들.

세금 / 투기 조정지역 / 전매제한 / 대출, 기타.

'지방 미분양 대응방안'(2008년 6월). - 지방에 한해서 취득세 50% 감면.

지방 미분양은 2003년부터 6년까지 심각해졌고 서울/수도권도 주춤함.

원래 오랫동안 안 풂.

'경제난국 극복 종합대책'(2008년 11월). - 규제지역 해제.

2010년 8월에 DTI 한시적 완화가 나옴.(무주택자와 1 주택자에 한함.)

DTI가 2008년 이후 오랜 기간 동안 풀지 않음.

2011년 3월 '주택거래 활성화 방안' - 취득세 50% 감면(연말까지) / 1억까지 DTI 심사 면제.

 

임대주택사업자 제도가 있기 때문에 취득세는 쉽사리 안 풂.

DSR도 무주택자나 1 주택자들에게 한참 시간 지난 뒤에 풀고

더 뒤에 모든 대상에게 풀어줄 것임.

 

당장은 아니겠지만 시간 텀을 길게 두고 이야기해야 함.

급하게 움직여야 될 때와 천천히 움직여야 될 때가 다름.

이전 상승장의 모습을 버려야 함.

바겐 세일 시장은 생각보다 빨리 온다는 것을 알아야 함.

그래서 급하게 하는 '영끌'을 조심해야 됨.

 

역사는 반복됨.(사람들의 욕심과 정부의 스탠스가 명확하기 때문.)

 

아직 금리 인상이 멈추지 않은 상황에서 조급할 필요가 없음.

아직 불확실성이 많이 존재함.

 

시장은 급하게 움직이지 않고 자연스럽게 움직임.

침체장이라도 수익이 나는 곳엔 가는 사람이 있음.

 

사람들은 돈이 될 만한 곳에 옴.

자기 기준으로 보면 안 됨.

다른 분야로 넓혀서 봐야 함.

분양권은 초기 투자 금액이 적은데 C급지이면

대박 실수가 발생함.

구축이라도 갭이 적으면 들어갈 수 있음.

* 소액 + 싼 가격.

여러 가지 투자 방법이 가지는 메리트를 비교해서

상황에 맞게 접근해야 됨.

 

주택임대사업자 미분양 아파트도 해준다면

입지가 좋은 곳이 올라가게 되어 있음.

 

지방 취득세 완화 해준 이유는 2003년 엉망이 된 6년 후임.

최근 지방의 가격은 많이 올랐음.

2009년 취득세 감면 해준 시점이 바닥을 다진 상태였음.

 

우리는 자본주의 사회에 살고 있기에 인플레이션은 필연임.

가격은 장기 우상향 하게 되어 있음.

입지가 괜찮다면 더 떨어지는 것 고민은 안 해도 됨.

지금 많이 떨어졌으니 매력적이다?

다른 사람도 마찬가지로 생각함.

 

충분히 견딜 수 있고 그 사이 많이 떨어졌고

감당할 수 있을 때면 전세를 월세 바꿔서 투자해도 됨.

 

집값이 떨어지던 시기 생각보다 떨어지지 않고

전세가 올라가며 하방을 받쳤음.

 

금리는 계속 오를 순 없음.

1년 정도 감당할 수 있다? 늦게 들어가더라도 내년에는 잡아야 함.

 

아파텔, 답변드리기 힘듦.

아파텔은 관심 있어서 질문 주신 것임.

왜 인기를 얻었을까?

2003년부터 인기를 얻었음.

아파트 가격이 오르고 규제가 많았기 때문.

상승장에 제일 좋은 것 보다가 자연스럽게 옆에 있는 물건으로 간다는 패턴.

그건 상승장의 모습임.

본질적인 질문, 아파트 사실래요? 아파텔 사실래요?

아파텔은 무언가 부족한 느낌임.

꿩 대신 닭이었는데 꿩 가격도 싸진다면?

호재든 어떻게든 뭐가 터진다면? 아파트부터 감.

또다시 대체재를 찾는 사람이 아파트를 봄.

그때는 투자 가치가 있을 것,

투자는 타이밍을 봐야지 상품만 보면 안 됨.

 

아파트 가격이 오르고 규제가 들어오면 아파텔이 오름.

시장이 꺾이면 아파트로 몰림.

 갭 벌리기와 갭 메우기.

 

입지가 좋은 무언인가의 가격 움직임에 따라 투자 타이밍이 형성됨.

 

2008년 11.3. 대책.

9.15. 리먼 브라더스 사태가 터진 후 한 달 만에 나옴.

지방장은 안 좋고 서울/수도권은 달아올랐음.

서울 강남 4구를 제외하고는 모두 풀었음.

위기였던 상황에 다 풀었는데 2009년 초 강남 재건축부터 오름.

2009년 상반기에서 후반기로 넘어가는 데 엄청난 상승이 옴.

그 이후에 정부가 대출 규제를 다시 함.

거기서 DTI를 활용함.

2010년도에 안 좋아짐.

보금자리 주택도 한 몫함.

심각해지니 보금자리를 더 이상 하지 않고 규제도 천천히 풀었음.

그리고 모두 다 풀린 상태에서 다시 출발함.

2008년부터 2016년까지 완화 대책이 많이 나옴.

하나둘 쌓여가며 판이 새로 만들어지면 새 출발을 함.