[북극성주TV] 2023년 최악의 위기 온다는데 어떻게 해야 할까요?

책을 접할 때는 현재 시장 상황과 유사한 것을 과거 것을 접해야 됨.

 

쉽게 접할 수 있으면 경쟁이 심해짐.

그러면 수익이 나눠지게 됨.

 

하락장에서는 경매가 유용함.

상승장에서는 매매, 분양에 관심 가지기 바쁨.

하락장에서는 매매, 전세가 안되고 매가가 떨어짐.

경매는 확정 수익을 통해서 커버가 가능함.

 

현재의 부동산 거래량 지표는 중요하지 않음.

거래량이 많아지거나 적어지거나 변곡점(동적)이 중요한 것임.

 

미국의 기준 금리의 인상의 폭이 감소할 가능성이 큼.

미국 전문가들의 내용을 분석해보면

미국의 최상단을 5.25%라고 봄.

지금 상단은 4%.

내년 기준 금리 인상 폭은 줄어들 것이고

소비자물가지수가 안정적으로 될 것임.

기준 금리가 동결된다면?

우리나라는 기준 금리를 더 인상할 명분은 사라짐.

 

기준 금리가 동결될 때까지는 모니터링해야 됨.

동결이 되는데 CPI 지수가 떨어지면 인하될 수도 있음.

경제 건전성을 위해서가 아니라 물가를 잡기 위해서 인상했었기 때문.

급격히 인상하면 인하 텀도 짧아짐.

인하되면 부동산 시장 투자를 시작할 준비를 해야 됨.

타이밍을 모니터링해봐야 됨.

 

하락장에서 반등할 때는 급급매 중심 실수요자가

움직이고 다음 투자자가 움직임.

'거래량'은 '실수요'를 나타내는 지표임.

 

< '역대급' 부동산 규제 완화. >

규제지역 해제.

해제 핵심 효과.

취득제 중과 기준 완화.(다주택자 문 개방 시그널.)

양도세 비과세 거주요건 X

주택담보비율(LTV) 40%(9억 원 이하, 투기과열지구 기준)에서 70%로 확대.

청약 및 대출 규제 완화.

15억 초과 아파트(KB시세 > 감정가.) 주택담보대출 : 무주택~주택자 가능.

분양 중도금 대출 보증 : 12억 원으로 확대.(9억 원이 시장 상황가 맞지 않음).

LTV 한도 완화 : 규제지역 내 무주택~1 주택(기존주택 처분조건부)의

LTV 한도 주택 가격과 무관하게 50%로 단일화.(DSR은 그대로 유지.)

심리적으로 완화된 느낌만 주는 것임.

청약 : 기존주택 처분 조건 당첨된 1 주택자 처분기한 2년으로 연장.

2년으로 연장한다고 해도 팔릴지는 모르겠음.

 

실수요자 위주 완화 후 시장 반등이 없다면 다주택자 완화  카드가 들이밀 것임.

취득세, 종부세, 법인 규제 완화 등등.

매수를 위해서는 취득세, 종부세 규제 완화가 필요.

다주택자 규제를 풀어야 하방이 경직되고 반등이 나타남.

 

반등 시그널이 안 나오면 서울 등 해제가 될 듯.

규제지역 만드는 이유는 다주택자 매수를 차단하기 위함.

규제지역 해제하고 완화하는 속도는 다주택자 장벽을 낮추어주는 것.

기존 규제를 해제하는 것이 포인트.

청약 및 대출 규제 완화는 무주택자나 1 주택자를 위함.(실수요자.)

간접적으로 거래량 회복 지원사격을 하겠다는 의미.

 

완화 속도 내는 이유.

부동산 산업 전반 무너질 것을 고려.

정부는 냉탕과 열탕을 싫어함.

경제 미치는 파급력이 크기 때문.

완만하게 상승하는 것을 원함.

선제적 차원에서 완화하고 거래량이 회복되지 않으면

후속 정책이 빠르게 나타날 것.

경착륙을 막기 위해서는 가격이 떨어지지 않아야 하고

그러려면 일정 거래량이 나타나야 됨.

- 매수 수요가 더 많아야 됨.

그러면 취득, 보유의 관문을 낮추어야 함.

양도세를 낮추면 매도 거래량이 늘어남.

더해서 기준 금리가 인하되면 회복될 것임.

이번 규제 완화를 통해서 실제 시장 거래량이 늘어나는지

거래량이 늘어나지 않으면 규제 완화책이 더 나올 것임.

결국 다주택자의 힘을 빌리게 될 것.

 

맞아떨어지면 시장의 변화가 나타날 터닝 포인트가 될 것임.

(기준금리 인하 + 규제 완화.)

 

고점 대비 30~40%는 의미 없음.

10% 나오고 반등 나오는 아파트도 있음.

각 단지마다 상황이 다름.

감으로 하는 것일 뿐.