[렘군] '억'단위 뚝? 1기 신도시 집값, 결국 이렇게 된다

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지금 1기 신도시 실망 매물이 쏟아져서 억 단위로 하락?

제가 지역별로 하락률 같은 것들을 한번 체크해봤습니다.

빅데이터 알리 알리를 가지고 급 매물만 수집하고 있거든요.

시세 대비 몇 프로 정도 급매가 나오고 있는지

시세가 10억인데 8억이 나오면 80% 이렇게 되는 거거든요.

20% 조금 싸게 나오는 거죠.

제가 1기 신도시 자료들을 뽑아보았습니다.

분당 같은 경우 88%.

일산 77%.

평촌 78%.

산본 77%.

중동 80%.

77~80% 사이죠.

별 차이가 없다는 겁니다.

유독 분당만 급매물률이 낮다는 것이 포인트입니다.

판교는 급매율이 97%입니다.

서판교는 90%죠.

일자리가 조금 많은 분당이 다른 곳들보다 급매물이 적죠.

구리 84%.

김포 78%.

동두천 79%.

수원 72%.

용인 75%.

시흥 75%.

평택 77%.

그러면 지금 이 지역들은 1기 신도시가 아닌데 평균을 보면

한 20%에서 25%가량 저렴하게 급매물 나오고 있고 75~80% 사이입니다.

1기 신도시 분당을 제외하고 별 차이 없습니다.

오히려 지금 수원이 72%입니다.

경기도에서 많이 나오고 있죠.

2가지 콘셉트가 있습니다.

KB 시세, 한국감정원에서 표기하는 시세라든지 시세가 있죠.

그 시세 대비 지금 현재 최근에 매물로 나온 것 있죠.

이 격차가 얼마큼 저렴하게 나왔느냐.

두 번째는 시세가 지금 엄청 저렴하게 실거래되고 있는데

시세가 빨리 안 빠지고 있는 시세도 있습니다.

그런 경우는 매물끼리 비교를 해 봐야 하죠.

저가부터 고가까지 있습니다.

평균값보다 얼마큼 저렴하게 나오고 있느냐

평균을 100으로 보고요.

지금 8.16. 대책한 줄 발표하고

2024년에 봅시다 이렇게 한 거잖아요.

그런데 과연 앞을 정부가 이것을 신속하게 추진할까?

사실 정치는 그 표수를 보고 움직입니다.

그런데 1기 신도시 특별법을 만들고 특혜를 주면 1기 신도시

바로 옆에 있는 동네는 안 해줘도 될까요?

전국 1기 신도시 인구 다 합치면 29만 됩니다.

그럼 그 외 지역들 인구수가 많죠.

도대체 누구 손을 들어줘야 할까요?

1기 신도시 민심을 달래지만 신속하게는 안 할 것입니다.

1기 신도시뿐만 아니라 다른 곳들도 조정받고 있죠.

특히나 이제 수요가 급감하고 있습니다.

그리고 수요가 급감하고 있는 아파트 같은 경우는 대부분 구축입니다.

연식이 오래된 것이죠.

그런데 지금 1기 신도시는 입지는 괜찮지만 다 구축입니다.

그리고 조정 많이 받으면 저렴하게 살 수 있습니다.

그래서 앞으로 가격이 조금 더 조정될 가능성이 보이는데

그리고 그 지역들 중에서 공급이 많은 지역도 있죠.

그러면 어떻게 될까?

계획한 것들은 천천히 가고 시장 상황이 안 좋기 때문에

하락으로 갈 수 있는 지역들이 되게 많다고 보입니다.

공급률 체크.

분당부터 시작해서 부천 중동까지 자체적인 공급률.

'적정 공급'이라는 것이 있죠.

20년 동안 매해 평균 공급 대비

지금 앞으로 2년 동안 공급을 얼마나 많이 하는가?

분당 108%.

반대로 중동은 54%입니다.

그 주변 공급도 봐야 하죠.

분당 위 송파는 13%입니다.

공급이 거의 없죠.

분당 자체는 또 없죠.

용인은 118%.

광주 145%.

분당하고 용인 광주하고 조금 입지 차이가 나다 보니

입주를 해도 영향이 덜 할 것이기는 합니다.

일산, 파주, 김포.

전세가도 하락하고 매매가도 출렁일 것입니다.

안양 평촌 같은 경우는 공급이 딴 곳들보다 제일 많습니다.

최근에 가파르게 상승하기도 했고요.

그래서 가격 조정을 제일 많이 할 것입니다.

산본은 0%입니다.

의왕 수원까지 봐줘야 하는데 다 합쳐보면

산본도 위태위태합니다.

중동은 인천하고 가까이 있는데 인천이 부평구가 224%입니다.

그래서 중동도 위험하죠.

분당이 가장 공급 영향을 덜 받을 것입니다.

그리고 일자리도 제일 탄탄하죠.

똑같은 1기 신도시지만 편차를 심할 것입니다.

비슷하게 조정받고 있습니다.

지금 수도권에 정말 열악한 재개발 구역이 많습니다.

그런데 1기 신도시는 살만하죠.

어디를 먼저 개발해줘야 할까요?

재개발입니다.

큰 지역들 말고도 소규모로 해야 될 곳도 많습니다.

지금 제대로 된 것은 없죠.

서울의 입지가 좋은데 오래된 재건축 단지들.

여의도 지금 50년 되었습니다.

1기 신도시 30년이죠.

50년 된 것도 아직 안 했는데 누구를 먼저 해줘야 할까요?

서울 재개발이나 재건축 같은 경우는

수요도 많고 사업성도 좋은데 서울은 공급이 제일 부족하죠.

임대아파트 넣어주면 사실 윈윈입니다.

표심을 잡으려고 특별법을 꺼낸 것입니다.

안전진단 완화.

분양가 상한제 완화.

초과이익 환수제 완화.

민주당 협조가 필요한데 만만치 않습니다.

1기 신도시는 용적률이 200~220% 사이입니다.

답이 안 나오죠.

용적률을 상향해줘야 합니다.

서울은 용적률이 낮아서 웬만하면 사업성이 나옵니다.

1기 신도시는 지금 리모델링할 거냐 재건축할 거냐 의견도 분분합니다.

그다음에 리모델링을 하면 초과이익환수제 대상도 아니고

사업도 빨라서 원하는 사람도 있습니다.

신도시 리뉴얼은 정부가 해본 적이 없습니다,

계획, 설계가 얼마나 많겠나요?

쉽진 않을 것입니다.

특별법 키워드 하나만 놓고 로또라고 생각하고

모든 자산을 올인해서는 안됩니다.

현실적으로 아파트가 재건축되려면 40년은 넘어가야 합니다.

그래도 1기 신도시는 미리 계획을 세워야 하긴 합니다.

중요한 건 정부가 어떻게 해주겠다 의지를 본다고

되는 것은 아니고 시장의 논리에 의해서 움직입니다.

전국이 얼어붙으면 조합원들도 열심히 안 합니다.

결국은 진행 속도가 느려질 것이죠.