[오비스트] 전세 시장이 움직이지 않는 이유

https://www.youtube.com/watch?v=RaPXHRzhuN8 

화두는 '전세'입니다.

주택 시장의 환경이 바뀌었습니다.

현재 투자의 대상이 아니죠.

매매 거래가 되는 필수 조건이 전세가 상승입니다.

현재는 매매도 거래가 없지만 전세도 없죠.

계약갱신청구권 만료를 앞두고도 전세 수요가 없습니다.

8월 전세 대란이 화두죠.

시장의 흐름은 방향성을 나타내고 있지 않습니다.

급등 급락의 조짐은 없죠.

다만 지표로서 보고 있는 것이

매물 증가 감소.

매매가 전세가 흐름.

그다지 큰 변동은 없습니다.

거래량이 적은 시장에서는 가격 추세, 매물량의

정확한 파악은 어렵습니다.

중개업소들은 매물 광고를 해서 돈과 연관되어있어서

매물을 올리게 되어있습니다.

거래가 일어나면 매물이 줄어듭니다.

확인할 수 있는 것은 '급매량'입니다.

소진이 되었죠.

바닥은 2주 뒤에 확인이 됩니다.

실제로 매수하러 가보면 매물이 들어갔을 확률이 높습니다.

시장의 본질이 달라진 것이 중요합니다.

매매는 옵션이고 전세는 필수입니다.

필수재라는 것은 최악의 경우 버틸 수 있다는 겁니다.

금리가 올라서 오른 전세금을 부담할 능력이 떨어지고 있죠.

전세 대출은 5억이 한도이고 금리도 오르고 있죠.

대출규제가 지속되고 있어 전세 만기자가

빠른 속도로 월세화가 진행 중입니다.

비가 많이 오면 홍수가 나고 안 오면 가뭄이 듭니다.

비가 계속 와야 홍수가 납니다.

비가 계속 안와야 가뭄이 듭니다.

지금은 월세라는 통로가 있어서 빠져나가고 있습니다.

월세도 임계점이 있습니다.

전세시장 부담이 촉발될 것입니다.

대출이 풀리면 전세가가 상승하고

지속한다면 월세가가 상승할 것입니다.

수급이라는 큰 틀 안에서 금리, 대출 규제 등이 변합니다.

수급 상황은 악화되고 있죠.

점점 못 짓고 있습니다.

정점이 오려면 수급이 안정되어야 합니다.

급매가 없고 전세 구하기도 점점 어려워질 것입니다.

인허가, 작공 및 분양 물량도 없는 데 있는 것도 제대로 진행되지 않고 있습니다.

대출 규제가 나오는 가이드라인이 나오는 7월 이후 전세시장이 움직일 것입니다.

불확실성이 나와야 움직이죠.

부담 능력과 관련 있습니다.

매매는 필수재가 아니라 급등이 가능한데

전세는 부담 능력에 따른 한계가 있죠.

전세는 속도가 느려도 품귀가 되는 시점에서는 대란으로 갈 것입니다.