[박병찬 - 부자병법] 부동산 투자, 부자가 되는 간단한 방법(부채 활용)

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부자가 되려면 부채를 즐겨라.

어떤 식으로 자산을 만들어야 하고 부채 활용 노하우를 말씀드리겠습니다.

누구나 부자가 되고 싶어 합니다.

부자란?

돈이 많다가 아니라 자산이 많은 사람입니다.

자산가죠.

자산의 정의부터 알아야 합니다.

자산 = 자본금 + 부채.

부채도 자산이죠.

부채를 제대로 활용해야 한다는 말입니다.

이자가 발생하는 부채.

이자가 발생하지 않는 부채.

전세는 상대적으로 안정적인 부채입니다.

빚을 지지 않으면서 자산을 늘리고 싶다?

모순입니다.

부채 증가 속도와 자산 증식 속도는 정비례합니다.

빚을 지기 싫다는 것은 부자가 되기 싫다와 같은 말입니다.

부채를 지는 것이 싫기 때문에 자본금을 늘릴 수밖에 없죠.

노동 소득을 늘려야 한다는 말입니다.

열심히 일하고 일하고 안 쓰고 모으고 일합니다.

보통 자산가분들은 그렇지 않습니다.

자본금보다 부채를 활용할 생각을 하죠.

매매 3억?

자본금 1억, 전세 2억.

자본금, 부채, 자산입니다.

시간이 지나면서 시간이 흐르면

자본금 2억, 전세 2억,

매매 4억.

부채는 동일하지만 자산이 늘어서 자본금이 늘어갑니다.

자산 가격의 상승이 자본금의 상승으로 이어집니다.

또 시간이 흘러서

전세와 매매가 동시에 오르면?

자본금 3억, 전세 3억,

매매 6억.

전세금 증액 1억으로 초기 자본금 1억을 회수한 것입니다.

이러한 패턴을 반복하면 됩니다.

자산가분들의 형성 과정을 들여다보면 단순합니다.

부채를 적극적으로 활용한 것이죠.

다만, 역전세를 대비한 최소한의 현금은 보유해야 합니다.

갭 투자 시 매매 가격 하락보다 전세 가격 하락을 주의해야 합니다.

돈을 구해서 자본금이 투입되야하기 때문이죠.

전세가 하락 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

'주변 입주 예정 물량'과 '과거 2년 전 전세 거래량'도 체크해야 하죠.

역전세를 잘 분석하면 이것을 대비한 현금을 들고 있을 필요가 없고

그 돈으로 한 채를 더 살 수 있습니다.

1. 최소한의 투자금으로 최대한 자산을 사수해라.

2. 자산은 양부터 늘린 후 질을 추구한다.

제가 현장 조사를 나갈 때 오늘도 한 개라도 사고 온다는 각오로 임했습니다.

전세 입주 후에는 대출이 안 나오니까 전세 놓기 전

세입자에게 양해를 구해서 약간의 대출을 받았죠.

그래서 갭을 조금이라도 줄였습니다.

어떤 경우에는 대출을 받고 월세로 이자를 충당했습니다.

전국 은행을 헤집고 다녔죠.

그렇게 되니 집이 많아졌고 머리도 복잡해졌습니다.

제각각인 월세 입금일을 1일 선불로 통일했죠.

매달 1일에는 어느 세입자가 월세를 안 넣었는지 알 수 있었죠.

그리고 대출 납부일은 매월 5일로 통일했습니다.

강북 빌라, 소형 아파트를 팔아서 2010년도 강남에 입성했죠.

강남 아파트는 참가비만 비쌀 뿐이지 별 거 없었습니다.

분석으로만 보면 훨씬 쉬웠습니다.

그렇게 포트폴리오를 다변화하면서 시점에 따라서 '양'과 '질'을 선택했습니다.

2012~2013년보다는 질보다 양을 추구했죠.

산본 실 투자금 500~1,500만 원이었죠.

1억으로 10채를 살 수 있었습니다.

당시에 주택임대사업자를 낼 수 있었기에 종부세도 안 냈죠.

그리고 2015~2016년도 용인 대형 아파트와

경기도 병점 아파트들을 보았습니다.

용인은 실 투자금 4,000만 원 내외,

병점 실 투자금 500~1,500만 원이었습니다.

그리고 지금은 1억 5천~2억이 들어갑니다.

10배가량 증가한 것입니다.

화폐 가치가 내려간 것이라고 해석할 수 있습니다.

같은 돈으로 할 수 있는 돈이 점점 줄어듭니다.

2017년도에는 '질'을 추구했죠.

이 전략에 신념을 가지고 밀어붙이느냐 마냐에 결판이 납니다.

간단합니다.

규제가 심해서 할 수 없다?

돈이 없다?

가난에서 탈출하고 싶지만 두렵다?

여건을 떠나서 준비를 해야 합니다.

만약에 10억이 생긴다면?

당장 어떤 것을 투자할지 준비된 사람이 많을까요?

준비는 돈이 들지 않습니다.

준비 없는 현실은 현재 여건보다 더 비참할 겁니다.

가난을 탈출하세요.

흙수저가 될 바엔 투기꾼이 되는 것이 낫습니다.

우리 개인은 개인의 일에 책임을 지면 됩니다.

사회적, 국가적 문제는 정부와 국가가 하는 일입니다.