[박병찬 - 부자병법] 부동산에 임하는 절대적 마인드 6가지

https://www.youtube.com/watch?v=xrahYQwpKoY 

마인드가 최우선입니다.

1. 2가지 본질에 집중하라.

첫 번째는 유동성, 인플레이션이죠.

우리나라의 유동성 사태도 대기 중입니다.

계약갱신청구권 만료에 따른 집주인의 무이자 유동성 확보죠.

제로섬처럼 누군가의 경제적 여유가

누군가의 경제적 궁핍으로 연결됩니다.

대규모 확보된 유동성을 운용하기 위해 투자를 할 것입니다.

확보 직전부터 고민을 시작하겠죠.

두 번째는 부동산 자체적인 본질인 '공급 부족'입니다.

그리고 새롭게 인지해야 할 것은 '지가 상승'입니다.

개발 사업들의 공통점은 무엇일까요?

토지가 필요합니다.

지가 상승은 불가피하죠.

서울 도심에는 땅이 있을까요?

있습니다.

'단독/다가구 주택.'

땅값이 오르면 어떻게 되나요?

아파트 값이 오르는 현상 속에서

건물 값이 오른 건가요?

땅값이 오른 건가요?

동일한 건축 자재로 똑같이 지어도  지역에 따라 가격이 다릅니다.

지가 상승이라는 말은 아파트 가격 상승을 뜻합니다.

절대 가격으로만 오판하면 안 됩니다.

아파트를 매수하면서 주변 지가 시세를 파악해야 하죠.

아파트는 가격 파악이 용이합니다.

유형이 획일화되어 있기 때문이죠.

2. 안정이라는 개념을 꺠우치자.

차분함, 침착함?

모험을 좋아하는 사람도 있지만 모험과 시도는

내일의 안정을 찾기 위함입니다.

사회적으로 안정감을 찾은 지인이 한두 명은 있을 겁니다.

지금 현재 안정적인 삶을 살고 있다면

그분의 안정을 찾기까지의 과정을 묻고 파헤쳐야 합니다.

어떠한 과정을 통해서 안정은 찾았는지를요.

무언가를 계속하고 있어야지만 안정을 찾습니다.

3. 정답을 찾지 말고 거짓을 솎아내자.

정답도 필요하지만 자체를 찾기보다

거짓을 솎아내야 합니다.

거짓을 솎아내면 정답이 남습니다.

그렇지 않으면 착시에 빠질 확률이 높습니다.

부동산 시장에서 착시란 무엇일까요?

거래량 초급감, 금리 인상, 절대적 가격 상승, 대출 규제,

재산세 등 세금 폭탄, 토지거래허가제 등 거래 금지책.

시장 참여자는 '직시'와 '착시'로 구분될 것입니다.

부동산 관련 뉴스 등에서 착시에 빠진 의견들이 도배되고 있습니다.

착시에 잘 빠지는 사람들의 공통점이 있죠.

우리의 내일이 과거의 반복이라는 고정관념.

데이터는 기본적으로 과거입니다.

과거의 데이터를 주무르면서 미래를 설득해서 믿음이 가죠.

그럴듯해 보입니다.

저는 질문을 던지고 싶습니다.

2018년 겨울 통계 전문가가 서울 아파트 역대 통계상

만 6년 동안 오른 적 없어서 하락한다?

틀렸습니다.

저는 똑같은 시기에 지금 상승은 과거 패턴과 다릅니다라고 말했죠.

유동성 지표.

2008년부터 10년 동안 돈이 풀렸는데

2020년 코로나 19로 돈이 더 풀린 겁니다.

과거랑 같을 수가 없죠.

착시에 빠지는 사람들은 합리적입니다.

하지만 시장은 비합리적이죠.

자산 시장에 거품은 무조건 있습니다.

인정해야 하죠.

거품이 많아서 터질까요?

터지는 계기는 따로 있습니다.

거품의 양이 파급력을 결정할 뿐이죠.

주식도 고평가 저평가 기법이 있습니다.

그런데 왜 그 기법 가지고 돈을 못 버나요?

우리가 정할 수 없는 적정 균형 가격이 있다고 가정해봅시다.

적정 균형선 위로 올라가면 고평가, 알라면 저평가라고 칩시다.

시장은 균형을 뚫고 올라가고 뚫고 내려갑니다.

굉장히 비합리적이죠.

균형선은 과할 때 방향성을 제시할 뿐이지 가격을 조정하지는 않습니다.

착시에 잘 빠지는 사람은 기술적 분석에 의존합니다.

지표, 차트, 현금 흐름, 대체재 등 앉아서 하죠.

기술적 분석의 반대말은 기본적 분석입니다.

차트로 돈 번 사람이 많이 있나요?

부자 되었나요?

부동산 통계 분석과 주식 차트 분석은 다르지 않습니다.

부동산은 정책적 변수도 많죠.

정책 미스가 집값 상승의 계기는 아니지만 영향을 미쳤죠.

이런 것은 지표상에 나타나지도 않습니다.

결정적으로 그분들은 투자 경험이 없거나 적습니다.

그냥 보면 압니다.

인생에 중대사를 결정하는데 경험이 없는 사람들에게 의존한다?

착시에 빠지면 계속 빠지게 됩니다.

마지막은 쓸데없는 이념과 명분에 사로잡혀있죠.

집값은 하락해야 된다는 이념.

많이 올랐으면 많이 빠져야 된다는 명분.

공급 리스크로도 많이 빠질 수 없습니다.

경제가 망해야 되죠.

대형 위기가 터지면 제일 먼저 하락하는 것이 주식이고

그다음은 부동산 침체가 나옵니다.

인간 탐욕의 끝판은 주식 시장입니다.

일이 어려운 재테크를 해야 합니다.

1월 말에 혹한기를 가는데 눈이 안 오고 햇볕이 내리쬐면?

겨울이죠.

6월에 눈이 내렸다?

겨울이 아닙니다.

그런데 겨울로 믿고 있는 거죠.

인위적인 '인공눈'을 날리는 상황을 직시해야 합니다.

인공눈이라는 것을 파악하는데 오래 걸리지 않을 겁니다.

깨닫게 되겠죠.

깨달았는데 막차가 떠난다면?

정책적인 미봉책은 오래 못 갑니다.

https://www.youtube.com/watch?v=Qf0_zys-CJs 

4. 남을 내리지 말고 나 자신을 올려라.

부자에게 과하게 매기는 정책에 희열을 느낀다?

아무런 도움이 안 됩니다.

기껏 해서 2년 전세 더 살게 해주는 것?

지금 저렴하게 좋은 지역 신축에 들어간다고 해도

계약갱신청구권이 끝나면 그 지역을 벗어나게 될 수도 있습니다.

그때는 구축도 전세가 많이 오를 거거든요.

기회의 평등을 줘야 합니다.

경제적 평등?

다 끌어내린다면? 세금은 누가 내나요?

소득 양극화보다 무서운 것이 자산 양극화입니다.

글로벌 적인 피할 수 없는 문제입니다.

현실은 매 순간 다가옵니다.

현실을 마주하기 자신 없는 사람들은 피하려고 합니다.

눈물을 빨리 터뜨리고 직시하는 것이 낫습니다.

하락하면 살 수 있을 것 같나요?

살 길을 빨리 찾아야 합니다.

자본금 + 부채 = 자산.

고소득자와 자산가는 다릅니다.

부채를 껄끄러워하는 것은 자산가가 되기 싫어하는 겁니다.

감당할 수 있는 그릇에 담으면 됩니다.

ㅇ자기 그릇을 잘 알아야 하죠.

자신의 그릇보다 많은 양의 물을 탐하면 망합니다.

그런 사람은 망해야 자본주의가 돌아갑니다.

내 그릇에 들어오면 오르든 내리든 무관심화됩니다.

그렇지 않으면 잠을 못 자죠.

주식 투자는 자신 그릇의 크기를 깨닫게 해 줍니다.

본인은 대단하지 않습니다.

5. 호재의 개념을 재정립하라.

적게 오른 것 자체가 호재입니다.

GTX? 일자리? 10년 후 이야기지만

아무것도 없지만 전세 매매수요 괜찮다?

저점 대비 굉장히 적게 올랐다?

유형적 호재와 지역적 호재로 나눌 수 있습니다.

대형이 소형보다 적게 올랐습니다.

구축 주상복합, 또 이런 것은 크죠.

안 오르는 요인을 가지고 있는 것이 실상 적게 올랐습니다.

서울 외곽, 경기도 일대.

적게 오른 지역에서 적게 오른 유형을 공략하는 것이

일종의 호재를 노린 것과 같습니다.

상승 초입에는 선봉을 잡으면 되고

중반 이후에서는 적게 오른 것을 잡아야 합니다.

사이클에 따라 접근 방식을 달리해야 하죠.

6. 부동산 정치의 희생자가 되지 마라.

'무상'을 외친다?

이렇게 외친 국가는 망했습니다.

대선과 지방 선거까지 무조건 집값을 잡아야

선거에서 승리할 수 있습니다.

경제만 부흥하고 부동산만 잡는다?

경제랑 같이 죽더라도 부동산을 잡는 정책이 쏟아질 겁니다.

집값을 안정시키겠다?

그런데 지역 발전 사업들이 쏟아질 겁니다.

집값 안정과 배치되는 각종 공약들이 나올 것이죠.

일단 거래를 막는 미봉책이 속출될 것입니다.

수요가 사라진 것이 아니라 이전하는 것이고

거래 금지는 인위적인 것입니다.

미봉책은 장기화되지 못할 것입니다.

왜냐하면 경제 전체가 망할 것이기 때문이죠.

미국 금리 인상?

바이든 연설을 보면 '차이나'가 자주 나옵니다.

금리 인상폭을 크게 올리면 따라 잡힙니다.

인플레이션을 잡으려다가 스태크플레이션 나올 수 있죠.

모든 통치권자는 자신의 임기중 유동성 파티를 원합니다.