부동산 재건축/재개발 투자 제일 중요한 것은 '입지', '용적률', '대지지분'? 아니다

부동산 재건축, 재개발 등 소위 정비사업 투자 시

투자자들은 '입지'와 '용적률' 그리고

그에 맞는 '대지지분'을 중요시한다.

물론 중요하다.

하지만 더 중요한 것이 있다.

'입지'와 '용적률', '대지 지분'이 아무리 좋아도

'시장'이 하락 사이클을 맞이하면 말짱 도루묵이다.

'시장'이 받쳐주어야 정비사업 조합원들의 분담금이 작아지고

최종적으로 정비사업의 목적인 일반 분양을 잘하여 수익을 잘 거두게 된다.

즉, 정비사업 시행 주체인 조합원의 수익이 좋아진다는 것이다.

그리고 새로 지어진 뒤에도 잘 거래되며 가격이 상승한다.

결국 아무리 사업성이 좋아도 폭풍우가 내리치면 사업을 진행조차 못하기 때문이다.

사업성을 논할 가치가 없어지는 것이다.

제일 중요한 것은 '시장'이다.

'시장'은 사이클을 갖는다.

결국 정비사업에서 제일 중요한 것은 '시장의 사이클'을 파악하는 것이다.

순항할 수 있는 '시장 사이클'에 '타이밍' 맞게

사업을 진행시켜나가야 한다.