대장동 일당 얼마나를 어떻게 벌었나?

대장동 일당 얼마나를 어떻게 벌었나?

2026. 4. 17. 11:54ㆍ부자에 대한 공부/성공한 부자들의 인사이트

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대장동 개발 사업은 성남도시개발공사와 민간 사업자가 공동으로 진행한 대규모 부동산 개발 사업입니다. 핵심 인물들은 **'성남의뜰'**이라는 특수목적법인(SPC)을 통해 막대한 배당금과 분양 수익을 챙겼습니다.

요청하신 인물별 역할과 수익금, 수익 창출 구조는 다음과 같습니다.

1. 주요 인물별 역할 및 수익금

당초 민간 업자들이 대장동 사업으로 벌어들인 총 수익은 배당금과 분양 수익 등을 합쳐 약 7,886억 원 수준으로 추산됩니다.

이름	역할	추정 수익 및 관련 법인
김만배	브로커 및 총괄 (전직 기자) 정치권·법조계 로비 및 사업 주도	약 3,400억 원 이상 (화천대유 및 천화동인 1~3호 소유)
남욱	민간 사업자 대표 (변호사) 초기 사업 자금 조달 및 부지 확보 주도	약 1,007억 원 (천화동인 4호 소유)
정영학	설계자 (회계사) 사업 구조 설계 및 배당 방식 기획	약 644억 원 (천화동인 5호 소유)
유동규	내부 조력자 (전 성남도개공 본부장) 공사 이익을 제한하고 민간 이익 극대화 설계	직접 배당 외에 700억 원 약정설 (천화동인 1호 지분 논란)
정민용	내부 조력자 (전 성남도개공 전략사업팀장) 남욱의 추천으로 입사해 공모지침서 작성	남욱으로부터 35억 원 수령 (사업 투자금 명목 등)

2. 어떻게 벌었나? (핵심 수법)

이들이 막대한 수익을 올릴 수 있었던 이유는 **'민관 합동 개발'**의 장점만 취하고 단점은 회피했기 때문입니다.

① 초과 이익 환수 조항 삭제

가장 결정적인 수법입니다. 성남도시개발공사의 수익을 **1,822억 원(고정 이익)**으로 한정하고, 이를 초과하는 모든 이익은 민간 사업자가 독식하도록 사업 구조를 설계했습니다. 당시 실무진이 '초과 이익 환수 조항'을 넣어야 한다고 건의했으나, 유동규 등이 이를 묵살한 것으로 알려져 있습니다.

② 민간 사업자의 지분 구조 (화천대유·천화동인)

전체 지분의 단 **7%**만을 가진 민간 업자들이 배당금의 대부분을 가져갔습니다.

공공(성남도시개발공사): 지분 50% + 1주 → 고정 이익만 수령
민간(화천대유 등): 지분 7% 미만 → 나머지 모든 배당금 수령

③ 수의계약 및 분양 수익

김만배가 소유한 '화천대유'는 시행사로서 배당금만 받은 것이 아니라, 대장동 내 5개 필지를 수의계약으로 확보하여 직접 아파트 분양 사업을 진행했습니다. 여기서 발생한 분양 수익이 전체 수익의 큰 비중을 차지합니다.

④ 공공의 지위를 이용한 토지 수용

민관 합동 사업이라는 명분을 이용해 원주민들의 땅을 강제 수용 방식으로 저렴하게 매입했습니다. 민간 개발이었다면 불가능했을 토지 확보를 공공의 힘을 빌려 손쉽게 해결한 뒤, 땅값 상승에 따른 이익은 민간이 챙긴 구조입니다.

3. 현재 상황 (2026년 기준)

최근 재판 결과(2025년 10월 1심 등)에 따르면, 유동규와 김만배 등 핵심 인물들에게 징역형이 선고되었으며, 검찰은 이들이 얻은 부당 이익에 대해 추징을 시도하고 있습니다. 다만, 법원의 판단에 따라 추징 액수가 조정되거나 자산이 동결되는 등 복잡한 법적 절차가 계속 진행 중입니다.

남욱 변호사가 대장동 사업의 주도권을 잡고 초기 자금을 조달한 과정은 크게 두 단계(저축은행 대출과 SK 계열 자금 유치)로 나눌 수 있습니다.

1. 1단계: 저축은행 대출 (2009년~2010년)

사업 초기, 남욱은 전임 사업자로부터 사업권을 넘겨받는 과정에서 막대한 대출금을 활용했습니다.

조달 방법: 부산저축은행 등 8개 저축은행으로부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받았습니다.
규모: 당시 대출 금액은 약 1,155억 원에서 최대 1,805억 원에 달했습니다.
핵심 인물 (조우형): 당시 부산저축은행 박연호 회장의 사촌 처남인 조우형이 대출 알선을 주도했습니다. 남욱은 이 돈으로 대장동 일대의 토지 매입 지주 작업(땅 주인들을 설득해 계약하는 일)을 진행했습니다.
결과: 2011년 저축은행 사태가 터지면서 대출금이 부실화되었으나, 남욱은 이 채무를 떠안은 채로 사업권을 유지하며 이후 '성남의뜰' 컨소시엄에 합류하는 발판을 마련했습니다.

2. 2단계: 킨앤파트너스 자금 유치 (2015년)

민관 합동 개발로 사업 구조가 바뀐 뒤, 당장 사업을 굴릴 '실탄'이 부족했던 화천대유와 남욱 일당은 새로운 투자처를 찾았습니다.

조달 방법: 투자 컨설팅 업체인 **'킨앤파트너스'**로부터 자금을 빌려왔습니다.
연결 고리: 역시 조우형이 킨앤파트너스의 자금을 유치하는 데 결정적인 역할을 했습니다. (조우형은 이 공로를 인정받아 천화동인 6호의 실소유주가 된 것으로 알려져 있습니다.)
자금의 출처: 킨앤파트너스는 최태원 SK그룹 회장의 여동생인 최기원 SK행복나눔재단 이사장으로부터 빌린 돈을 화천대유에 투자하거나 대여해 주었습니다.
규모: 약 400억 원 규모의 자금이 이 경로를 통해 화천대유로 흘러 들어가 초기 운영비와 사업 자금으로 쓰였습니다.

천화동인이 1호부터 7호까지 여러 개의 법인으로 쪼개져 있는 이유는 크게 수익 배분의 은밀함, 법적 규제 회피, 그리고 내부적인 지분 분할이라는 세 가지 전략적 목적 때문입니다.

당시 이들이 사용한 법적 구조를 보면 이해가 빠릅니다.

1. 익명성 보장 (누가 얼마를 가졌는지 감추기 위해)

가장 큰 이유는 실소유주를 숨기고 수익 구조를 복잡하게 만들기 위해서입니다.

'화천대유'라는 하나의 이름으로 모든 수익을 가져가면 세간의 눈에 띄기 쉽습니다.
하지만 이를 1~7호로 쪼개면 각각의 법인이 독립된 주체처럼 보입니다. 특히 천화동인 1호의 경우, 김만배 씨가 주인인지 혹은 '그분'이라 불리는 제3자의 몫인지에 대한 논란이 끊이지 않았던 것도 이처럼 법인을 쪼개어 소유 관계를 불투명하게 만들었기 때문입니다.

2. '1인 1법인' 형태의 수익 배분

대장동 일당은 각자의 기여도나 서열에 따라 수익을 나눠 가져야 했습니다.

1호~3호: 김만배 씨와 그 가족·지인들의 몫 (가장 큰 비중)
4호: 남욱 변호사
5호: 정영학 회계사
6호: 조우형 (자금 조달책)
7호: 김만배 씨의 후배 기자

이렇게 법인을 나눠 놓으면, 사업 종료 후 배당금이 나올 때 복잡한 계산 없이 각 법인의 계좌로 꽂아주기만 하면 끝입니다. 동업자들끼리 나중에 돈 문제로 싸우지 않도록 미리 자기 몫의 '지갑'을 따로 만들어 둔 셈입니다.

3. 특정금전신탁을 통한 신분 은폐

이들은 '천화동인'이라는 이름의 법인을 세운 뒤, 이를 SK증권의 특정금전신탁이라는 상품 뒤에 숨겼습니다.

특정금전신탁이란: 고객(천화동인)이 금융기관(SK증권)에 돈을 맡기면서 "이 돈을 대장동 사업에 투자해달라"고 지정하는 방식입니다.
이렇게 하면 대외적인 서류(성남의뜰 주주 명부)에는 실제 주인인 남욱, 정영학 등의 이름 대신 **'SK증권'**이라는 이름만 남게 됩니다. 내부 사정을 모르는 사람이 보면 대기업 계열 증권사가 투자한 것처럼 보이지만, 실상은 그 뒤에 숨은 개인들이 수익을 독식하는 구조였습니다.

요약: 대장동 수익 배분 구조

구분	실소유주 (추정)	비고
화천대유	김만배	시행사 역할 (직접 분양 수익 등)
천화동인 1호	김만배 (논란 중)	가장 많은 배당금 (1,200억 원)
천화동인 2~3호	김만배 가족/지인	김만배 측근 수익 관리
천화동인 4호	남욱	초기 자금 조달 및 지주 작업 대가
천화동인 5호	정영학	사업 설계 및 회계 처리 대가
천화동인 6~7호	조우형, 배성준	자금 유치 및 홍보(로비) 대가

결국 법인을 여러 개로 쪼갠 것은 "세무 조사를 피하고, 실소유주를 감추며, 동업자들끼리 깔끔하게 돈을 나누기 위한" 치밀한 설계의 결과였습니다.

대장동 개발 사업의 복잡한 구조 속에서 **'화천대유(화천대유자산관리)'**는 단순한 투자자를 넘어, 전체 사업을 실질적으로 끌고 나간 '몸통이자 주인공' 역할을 했습니다.

천화동인 1~7호가 특정 개인들의 수익을 담는 '지갑'이었다면, 화천대유는 사업의 전면에 나서서 인허가, 설계, 분양을 모두 도맡은 운영 본체라고 이해하시면 됩니다. 화천대유의 핵심 역할을 3가지로 요약해 드립니다.

1. 사업 운영의 주체 (자산관리회사, AMC)

대장동 사업은 '성남의뜰'이라는 페이퍼컴퍼니(SPC)가 명목상 시행사였지만, 이 회사는 서류상 존재할 뿐 실제 직원이 없었습니다. 화천대유는 이 성남의뜰로부터 업무를 위탁받은 **자산관리회사(AMC)**로서 실무 전체를 총괄했습니다.

인허가 및 대외 업무: 성남시나 성남도시개발공사와의 협상, 복잡한 행정 절차를 처리했습니다.
사업 관리: 설계, 시공사 선정, 자금 집행 등 건설 사업의 전 과정을 컨트롤했습니다.

2. '성남의뜰' 지분을 가진 주주 (배당 수익)

화천대유는 성남의뜰에 약 **1%의 지분(보통주)**을 가진 주주로 참여했습니다.

지분율은 매우 낮았지만, 앞서 언급하신 '초과 이익 환수 조항 삭제' 덕분에 공공(성남도시개발공사)이 가져가고 남은 막대한 배당금 중 상당액을 챙겼습니다.
천화동인 1~7호가 받은 배당금과는 별개로, 화천대유 법인 자체로도 수백억 원대의 배당을 받았습니다.

3. 직접 분양 사업을 통한 수익 독식 (수의계약)

이 부분이 화천대유가 천화동인과 차별화되는 가장 큰 수익 모델입니다. 화천대유는 단순 배당에 만족하지 않고, 대장동 부지 내의 알짜배기 땅들을 직접 분양했습니다.

수의계약 특혜: 경쟁 입찰 없이 대장동 내 5개 필지(아파트 부지)를 화천대유가 직접 사들였습니다.
시행 수익: 땅을 싸게 산 뒤, 그 위에 아파트를 지어 분양함으로써 얻은 **'분양 수익'**을 화천대유가 통째로 가져갔습니다. 이 수익만 약 3,000억 원~4,500억 원 이상으로 추산됩니다.

[요약: 화천대유 vs 천화동인]

구분	화천대유 (법인)	천화동인 1~7호 (투자처)
성격	사업 운영 본체 (AMC)	개인 투자자들의 투자 법인
수익 원천	배당금 + 직접 분양 수익	오로지 배당금
실소유주	김만배 (100%)	김만배, 남욱, 정영학 등 개별 소유
핵심 역할	대관 업무, 인허가, 아파트 분양	초기 자금 조달 및 지분 투자

한 줄 요약하자면:

화천대유는 대장동 사업의 **'설계자이자 운영사'**이면서, 동시에 가장 비싼 땅을 직접 팔아 **'최대 이익을 남긴 시행사'**였습니다.

당시 대장동은 **'남판교'**라 불릴 만큼 입지는 훌륭했지만, 개발 규제에 묶여있던 전형적인 농촌 마을이었습니다. 한마디로 "판교 바로 옆에 남겨진 마지막 노다지 땅" 같은 상태였습니다.

구체적으로 어떤 특징을 가진 땅이었는지 4가지 포인트로 정리해 드립니다.

1. 개발제한구역(그린벨트)에 묶인 녹지

개발 전 대장동은 대부분이 **그린벨트(개발제한구역)**와 보존녹지였습니다.

지형: 논, 밭, 임야가 대부분이었으며 숲이 울창하고 공기가 좋아 전형적인 성남 외곽의 농촌 풍경을 유지했습니다.
상태: 그린벨트로 묶여 있어 주민들은 수십 년간 집을 고치거나 새로 짓는 데 큰 제약을 받았습니다. 이 때문에 인근 판교가 화려하게 개발되는 동안에도 이곳은 상대적으로 낙후되어 있었습니다.

2. '남판교'라 불리는 최고의 입지

낙후된 외관과 달리 땅의 잠재력은 엄청났습니다.

위치: 북쪽으로는 판교신도시, 동쪽으로는 분당신도시와 바로 맞붙어 있습니다.
가치: 판교의 인프라를 그대로 누릴 수 있으면서도 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있어, 부동산업계에서는 **"언젠가 풀리기만 하면 무조건 터지는 땅"**으로 통했습니다.

3. 강제 수용이 가능했던 '공공개발' 명분

대장동 사업의 비극은 여기서 시작됩니다. 이 땅이 민간 개발이었다면 원주민들이 시세대로 땅값을 받았겠지만, **'민관 합동'**이라는 이름의 공공개발 형식을 취하면서 상황이 달라졌습니다.

헐값 매입: "공공사업을 한다"는 명분으로 원주민들의 땅을 시세보다 훨씬 낮은 **감정가(평당 약 280만 원 수준)**로 강제 수용했습니다.
민간의 폭리: 공공의 힘으로 땅을 싸게 뺏어온 뒤, 그 땅에 아파트를 지어 팔 때는 민간의 논리를 적용해 비싼 분양가를 책정했습니다. 원주민들은 "내 땅을 뺏어서 남 좋은 일만 시켰다"며 지금까지도 억울함을 호소하고 있습니다.

4. 투기 세력의 타깃

개발 정보가 미리 돌면서, 실제 거주하는 원주민 외에도 외지인이나 기획부동산이 미리 땅을 사두는 등 투기 판이 벌어지기도 했습니다. 남욱, 정영학 등 대장동 일당 역시 사업 초기인 2009년부터 이 땅의 가치를 알아보고 지주 작업(땅 매입)을 시작했습니다.

요약하자면

"겉보기에는 소가 쟁기질하던 조용한 그린벨트 농촌이었지만, 속을 들여다보면 판교의 열기를 이어받을 최고의 부동산 매물이었고, 결국 공권력을 이용한 강제 수용의 희생양이 된 땅이었습니다."

**화천대유(火天大有)**와 **천화동인(天火同人)**은 모두 동양의 고전인 **『주역(周易)』**의 64괘에서 따온 이름들입니다.

이름만 놓고 보면 매우 길하고 원대한 포부를 담고 있지만, 대장동 사건 이후로는 '막대한 이익을 독식한 상징'처럼 읽히게 된 비운의 단어들이기도 합니다. 각각의 의미를 풀이해 드릴게요.

1. 화천대유 (火天大有)

한자: 火(불 화), 天(하늘 천), 大(클 대), 有(있을 유)
주역의 의미: "하늘 위에 태양이 떠 있는 형상"을 뜻합니다.
풀이: 태양이 세상을 골고루 비추듯, 하늘의 도움으로 천하를 얻고 큰 재물을 소유하게 된다는 아주 좋은 괘입니다.
의미 부여: 김만배 씨가 이 이름을 선택한 것은 사업을 통해 엄청난 부를 거머쥐겠다는 야망을 담은 것으로 해석됩니다.

2. 천화동인 (天火同人)

한자: 天(하늘 천), 火(불 화), 同(한가지 동), 人(사람 인)
주역의 의미: "하늘 아래에 불이 타오르는 형상"을 뜻합니다.
풀이: 마음이 맞는 사람들이 함께 모여 큰 일을 도모한다는 뜻입니다. 어둠을 밝히는 불 주위에 사람들이 모여들듯, 협력하여 어려움을 극복하고 목적을 달성한다는 긍정적인 의미입니다.
의미 부여: 남욱, 정영학 등 여러 동업자가 모여 수익을 나누는 구조였기에 "뜻을 같이하는 사람들이 모여 돈을 번다"는 취지로 지은 이름이라 볼 수 있습니다.