[터보832] 강남에선 스타벅스 아무도 안 찾아요.. 스타벅스 건물주 엑싯 전략이 안통하는 이유

한때 임차인들은 스타벅스를 좋아했는데 지금은 트렌드가 꺾임.

 

[박명수 아내 한수민 님의 스타벅스 매각 사례]

신여대 근처 1987년 구축 건물을 29억에 

지하 1층~지상 4층 연면적 142평 2011년도 매입.

리모델링 후 스타벅스 통임대, 월임대료 900만 원에서 1,600만 원으로 뛰었음.

(리모델링을 하면 월세가 올라야 밸류업의 의미가 있음)

2014년 7월에 46억에 매각, 17억 6천 차익(인테리어, 리모델링 비용 제외)

(실차익은 10~11억, 3년 동안 = 세전 수익률 40~50%, 세후 차익 25%)

부동산 폭등기가 아닌 점에 이정도 수익을 낸 것은 잘한 투자.

2014년 10월 건물을 팔고 자기 돈을 보태서 + 레버리지로 SM빌딩을 89억에 매입.

신감이 붙어서 대지 222평 기사식당을 매입해서 신축.

(철거 후 신축비 21억정도, 스타벅스 임차(계약은 매출액의 15%(보증금 3억 5천))

2019년 매도 후 차익이 63억.

(땅 매입 90억 + 신축비 21억 - 매도가 173억)

취득세 4.3%, 중개 수수료 0.7%, 등기/건축사/감리비용, 금융비도 고려해야 함.

※ 금융비용(신축 2년, 토지 실원가 93억 4천 = 1년당 4% X 2년= 7억 4천)

 1년 단위 수익률은 7.5%(드라마틱하지는 않음)

레버리지를 50% 꼈으면 15%.

  ex) 건축(설계) 단계부터 스타벅스와 컨택이 됨.

 

스타벅스는 변동 매출 수수료로 15%를 주었음.

10 몇 년 전에는 지점이 이렇게 많지 않았고 '희소성'이 있었음(=명품 커피 브랜드 이미지)

스타벅스코리아 재무제표 임차료 2,697억 원 / 매장수 = 매장별 평균 매출.

(매장당 월 매출 평균이 1억 2~3천, 수수료는 10% 초반 = 월 1,200만 원대)

(주요 입지 + 1~3층 고려했을 때 지가를 고려하면 좋은 수익률은 아님)

스타벅스 입점 전략이 서울 핵심지(강남, 성수, 한남 같은 평당 1억 5천 이상 지역)에는 통하지 않음.

(서울 핵심지나 지방이나 스타벅스 가격을 똑같음)

 

소비 형태 변화 : 카공족으로 매출이 올라가기 힘든 구조.

커피를 팔아서 돈을 번다기보다는  '쇼룸 형태'로 변화.

(원두, 컵, 텀블러를 파는 것)

-  DT점이 아닌 이상 수익률이 높지 않음.

(지가가 낮고 대량으로 판매가 가능)

지상 1층에 전용 50~60평에 스타벅스 하나만 있는 것은 괜찮음.

(꼬마빌딩(최대 4층)은 1~2층 임대료 60% 차지, 8~9층은 병원들이 있어서 유효)

 

다이소는 수수료율이 낮은데(5~6%) 매출이 큼.

(다만, 많은 면적을 차지함)

 

 '건물의 특징'에 맞춰서 '임차'를 구성해야 함.

 

건물 매수 시 의외로 많은 부대비용이 들어감.

 ex) 법인으로 샀을 때 등.

 

 

상권의 평당 임대료를 고려해서 신축이나 리모델링을 해야함.

 

임대인들이 메디컬 빌딩을 선호하는 이유 : 리스크가 낮음.

(관리도 상대적으로 용이함)

 

리스크 프리미엄 + 임대료.