서울도 뉴욕처럼 남는 용적률 사고파는 이유 (언더스탠딩 장순원 기자)

용적이양제 = 전체 도시밀도의 효율적 관리.

- 규제로 인해 이용하지 못하는 미이용용적의 이전 및 활용.

- 반복적인 제한 완화 대신 전체 밀도의 효율적 활용에 기반한 관리.

ex) 미국 TDR도 개발권의 이양이 아닌 미사용 공중권의 이양이 정확한 표현.

 

2016년 건축법에 결합 건축제도 도입.

건물 2채를 짓는데 다른 건물로 용적률을 넘길 수 있음(용적 이양의 콘셉트가 등장).

(도입은 되었지만 아직 실현은 안됨)

 

지차체의 도시관리계획 권한을 가지고 용적률 이양이 가능.

 

용적이양 실행 범위.

규제, 기준, 허용, 상한(공공시설 등 기부채납 등), 법적 상한.

 

지구단위계획으로 결정하고 관리하는 것이 타당.

양도가능 지역 ↔ 양수가능 지역.

(자치구에 한정될 필요는 없음)

 

[참고 가격]

용적교환비율 = 양도지역(2) : 양수지역(1).

양도지역 개별공시지가 5백만원/제곱미터.

양수지역 개별공시기자 1천만 원/제곱미터.

규제 없을 때 100평 지을 수 있는 땅 가치는 10억 규제를 받아

50평밖에 지을 수 없을 때 가치는 5억.

미실현 용적의 가치가 5억/50평 = 평당 1,000만 원.

 

허드슨 야드 지구 양도지역과 양수지역 지정.

(중개인이 먼저 TDR을 사놓고 높은 가격에 팔기도 함, 완전자율시장)

일본도 특례 용적률 지구를 지정해서 용적률을 이양하고 있음.

도쿄역 근처를 특별용적률 적용 지구로 지정해 놓고 주변 6개 빌딩에 뿌려줌.

(5,000억 원 정도를 도쿄역 복구 비용으로 씀)

 

서울시 용적률 이양제 도입 배경과 구체적 운영 방식

🏙️서울시가 용적률 이양제를 도입하여 규제로 인해 개발이 어려운 지역의 재산권 제약을 완화하고, 도심 활성화를 목표로 합니다.

⚖️기존에는 기부 채납을 통해 용적률을 올려줬지만, 이제는 용적률 거래를 통해 도시 전체의 밀도 관리를 하면서 규제 지역을 지원할 수 있습니다.

📜2016년 건축법에 결합 건축제도가 도입되어 용적률 이양 개념이 법적으로 처음 들어왔으며, 지자체장이 도시 관리 계획 권한으로 용적률을 조정할 수 있게 되었습니다.

🏢용적률 거래는 아무 땅에서나 가능한 것이 아니라, 서울시가 지정한 양도 가능 지역과 양수 지역 간에만 이루어집니다.

💰용적률 가격은 공시지가를 기준으로 계산되며, 양도 지역과 양수 지역의 공시지가 차이를 반영하여 결정됩니다.

🤝실제 거래 가격은 서울시 제시 가격을 참고하여 양측의 협상을 통해 결정되며, 시장 상황에 따라 가격이 변동될 수 있습니다.

🌎해외 사례로, 미국 뉴욕은 자유로운 용적률 거래 시장이 형성되어 브로커가 중개 역할을 하고, 일본 도쿄는 특례 용적률 지구를 지정하여 용적률을 이양한 사례가 있습니다.

📝제도 도입 초기에는 용적률 이양 대상 지역인지 확인해야 하는 불편함이 있을 수 있으며, 장기적으로는 법적 근거 마련과 제도 보완이 필요할 수 있습니다.