[박병찬의부자병법] 여의도 금융기관이 바라보는 2025 한국 부동산 전망

NH 투자증권 2025년 부동산 시장 전망.

매매시장(거래량 포함), 가격동향, 전월세시장,

분양시장, 공급, 수요, 금리, 정책, 경기.

 

서울 집값은 전고점 대비 98% 회복, 전국은 91%(평균) 수준.

'대출 규제'가 들어서면서 '거래량'이 급감.

 

'금리 인하 기대감'에도 시장 심리 위축, '높은 가격 부담'으로 회복은 제한적.

상위 20% 아파트는 신고가 달성, 하위 80%는 고점 대비 6~15% 하락.

(상급지 갈아타기가 힘들 정도)

 

동남권(강남 포함)과 동북권(강북 포함) 격차가 커 기지 시작.

(동남권이 동북권에 비해서 2배가 오름)

(압구정동이 상승폭에서 가장 두드러짐, 다음 반포, 대치동)

→ '상급지'에서도 벌어지는 양극화.

 

서울 전세가격 전고점 넘어 꾸준한 상승.

(전국도 고점 대비 98% 수준 회복)

= 계약갱신청구권으로 상향평준화.

 

2023년 10월 고점 이후 하락 전환, 보합세.

전세대출 금리 인하로 전세수요 증가.

(2023년 전세대출 규제 완화)

 

분양가상한제 해제, 고금리, 공사비 상승 = 서울 평당 분양가 5천 5백만원.

(당첨이 되어도 집을 사시가 어려움)

 

청약 경쟁률 강남 3구 평균 279.7대 1.

(서울 166.9:1, 전국 24.8:1)

 

'21~'22년 착공 물량 대비 전국 56~74% 수준.

(서울 40~74% 수준, 향후 공급 부족 예상)

= 사람들이 선호하는 곳의 공급은 더 심각하게 부족.

 

'인구 감소'에 따른 '수요 감소' 효과는 크지 않을 것.

(주택보급률과 주민등록인구수)

인구수도 주택보급률도 줄어들고 있음.

1인 가구는 계속 늘어나고 있음.

(서울 기준 비아파트 수요는 늘어날 것)

 

소득 증가.

1인당 GNI(연간국민평균소득) 2001년 1,482만 원,

2023년 4,725만 원(약 3.2배)

2022년 총 급여액 1억 원 초과 신고인원 2018년 대비 64% 증가.

 

유동성.

통화량은 꾸준히 우상향 = 화폐 가치 하락.

(애셋 파킹이 필요)

 

재건축 패스트트랙, 단기 등록임대 복원은 국회 통과 완료.

공시가격현실화, 임대차 2 법 폐지, 종부세 개편은 통과가 싶지 않을 전망.

 

주요 기관에서 2025년 경제성장률 2% 초반 예상.

 

매매전세 동조화로 강보합세 전망.

(매매가가 오르면 전세가도 오름)

입지, 연식별 시장 분화로 상승, 하락지역이 상존하는

차별, 국지화 가속 예상(=양극화).