[당신이몰랐던이야기] 전세 제도의 몰락?

'월세 살면 돈 못 모은다!'라는 인식이 강해왔음.

 

전세계약 비중 + 전세다금대축 잔액 증가.

(전세 사기가 터진 후에도 전세제도에 의존)

 

이유는? 서울 아파트 값 상승 + (낮은 대출 금리 < 전월세 전환율)

 

국제적인 관점에서 '전세 제도'는 생소함.

영어로도 'Jeonse'로 표기.

'대출'을 받아 '전세'로 집을 빌리는 것을 이상하게 볼 뿐임.

(집주인에게 큰 돈을 맡기는 것을 불안해함)

 

외국의 경우 월세 위주의 임대 시스템이 보편적인 데다가

보통 보증금의 월세의 10~20배인 한국과 달리 외국은 1~3개월치임.

(보증금없이 신용도 정도만 확인하고 임대하는 경우도 적지 않음)

 

전세제도는 1959년 민법에 전세가 포함되면서 법적 근거가 마련되었다가

얼마 안가 정부 정책으로 전세제도가 장려되기 시작.

이유는? 주택 부족 문제.

1960~70년대의 한국은 급속한 경제 발전 과정 속에서 심각한 주택 부족 문제를 겪음.

1960년대 시작된 5개년 경제개발계획으로 인해 많은 인구가 서울에 집중됨.

서울에 많은 인구가 몰리자 주택 공급에 비해 수요가 급증, 가격이 상승함.

이때 사람들의 니즈가 맞음.

지방에서 올라온 사람들(집 살 정도로 돈 X) ↔ 목돈을 마련하고 싶은 집주인.

(당시는 금융 시스템이 발달하지도 못했음)

 

그런데 애초에 '전세'는 고금리와 집값 상승을 바탕에 두어야 가능한 거래 방식임.

금리도 낮고 집값이 오르지 않는다면 전세 계약을 할 이유가 없음.

1970년대 : 저축금리 12% < 대출 금리 20%.

(집주인은 목돈을 마련해 다른 집을 사거나 투자 또는 이자를 받을 수 있었음)

당시에는 일종의 사금융 역할.

(개인 간 자금 거래 활성화 → 자본 축적 촉진 → 국가 경제성장 기여)

그런데 외환위기 이후 경제 전반이 위축되자 부동산 시장도 함께 위축.

 

외환위기 이후 기업 구조조정으로 직업이 불안정해지자

'장기 주거 계약'인 '전세'에 대한 수요도 감소하게 됨.

(+ 집주인이 망해서 전세금을 못 돌려주는 상황도)

 

'전세' 자체가 '고금리'와 '집값 상승'을 두고 시행되는 것임.

금리도 낮고 집값이 그대로거나 떨어지기라도 한다면 전세를 할 이유가 없음.

대출은 은행에서 하면 되고 월세라도 방아야하기 때문임.

 

외환위기 이후 2000년대 중반부터 2010년대 초반에는 저금리였지만

동시에 집값 상승이 일어나면서 전세보증금을 활용한 '갭투자 현상'이 증가함.

(고금리는 사라졌지만 집값 상승에 대한 기대감은 있었기 때문)

 

2015년 HUG에서 전세보증금 반환보증 상품을 출시.

세입자의 불안감을 떨어졌지만 그만큼 전세 수요가 다시 급증.

(그런데 보험료보다 반환 지급이 훨씸 더 많아 막대한 손해를 보고 있음)

 

'대위변제액'은 엄청난데 집주인에게 회수한 금액의 비율은 8%대에 불과.

많은 집주인들이 부동산 시장 침체로 인해 주택가치가 하락하여

채무 상환 능력이 떨어지는가하면 파산하거나 개인회생을 신청하는 경우도 많음.

결국 HUG의 손실은 우리의 세금이 될 수도 있음.

그래서 '전세 제도' 자체에 대한 문제가 제기되고 있음.

 

전세 제도 = '임대인'과 '임차인'의 이해관계가 맞음.

전세보증금은 금리가 내리면 오르고 이는 집값을 다시 밀어 올리게 됨.

전세금이 높을수록 레버리지가 가능하고 수요가 높아지니 집값이 오르는 격.

(= 전세제도가 유지되려면 집값을 계속 올려야된다는 말과도 같음)

 

'전세 제도의 궁극적 결과는 중산층과 고소득층의 투기적 주택 구입 자금을 제공하는 것'

- 통화정책과 전세(논문)

 

공급자 입장에서는 과거와 달리 고금리는 오지 않을텐데

집값 안정의 입장에서 버블을 막아야한다는 시선에서 보았을 때

계속 전국의 집값이 상승할 수도 없는 노릇임.