[슈카월드] 500억으로 2천억 벌기 PF 개발 예시

총 1조 원짜리 사업(건물 완공까지)

토지 매입비 약 5천억 원 예상.

내 돈 500억, 나머지 4,500억 브릿지론(대출)으로 충당.

토지사고 인허가받은 후 본 PF 실행(1조 원)

건설사 보증으로 신용보강.

빌딩 완공 이후 총 1조 5천억 원 분양 성공.

대출과 이자로 약 1조 3천억 갚고 2천억 벎.

 

초기 대출 브릿지론.

높은 위험 부담하지만 본 PF 대출로 연결되면 짧은 기간에 수익률 가능.

수수료와 이자 명목으로 보통 10~20%.

브릿지론을 주로 하는 증권사 부동산 파트가 큰돈을 버는 이유.

(수억, 수십억 원 인센티브 발생)

 

80~90% 대출.

성공적인 오나 공 와 분양을 한 경우 수천억 원의 이익도 가능.

돈을 빌려준 사람도, 시행사도 분양만 성공하면 해피.

말 그대로 돈과 인허가 시장으로 거대한 이권이 걸린 곳.

 

문제 발생?

토지 매입 후 부동산 가격 하락.

금리 상승으로 사업비 증가.

본 PF 들어올 대주단 구성 실패(사업성 부족)

건설사 선정 실패.

 

그런데 문제만 발생하지 않으면 큰 돈을 벎.

 

시장이 폭증할 때는 아파트 외 개발사업으로까지 확장.

(비수도권)

 

매매가격 지수 하락을 하면?

고점에서 살짝만 밀려도 손실.

다음 사람이 사줘야하는데 안되면? 자금 경색, 유동성 부족.