[채부심] 부동산 전세의 시작

전세의 시작은 1970년대부터임(강남 개발 본격화).

본격적으로 강남 개발하면서 주택 투자 시대가 열림.

주택 금융이 발전하지 않았기에 은행을 통해서

주택담보대출을 받을 수 없었음.

그래서 임차보증금을 담보 삼아서 레버리지로 여러 채를 샀음.

'역전세난, 깡통전세, 전세사기 네가 문제다!(1939년 뉴스)'

전세사기는 1900년대 내내 있었음.

피해는 임차인에게.

 

본 변화는 1997년에 왔음.

가계, 기업, 정부라는 3대 주체 중에서 기업이

고부채로 도산하는 문제가 나오게 되면서 두 말 중 한 말이 무나 짐.

가계를 주축으로 소비 주도의 경제를 촉진하게 됨.

그런데 기본적으로 돈이 필요하니 대출 시장을 키워줌.

(주택담보대출+신용대출)

주택금유의 시대가 도래.

2008년 글로벌 금융이 오고 MB정부에서 부양책으로 전세 대출 제도를 선보임.

'전월세 부담 완화를 위해 전세자금 대출을 확대하고

도시형 생활주택 등 서민 주거공간을 적극 확충'

(은행들은 리스크를 평가하고 시작)

처음에는 전세대출 규모가 얼마 안 되다가 2010년대 10조 원.

2017, 2018, 2019년 3개 연도에 전세 대출 합산이 100조가 넘어감.

현재는 거의 한 170조 원.

전체 전세 시장은 거의 1,000조 원.

(우리나라 주택 시장은 6,000조 원)

 

전세 시장이 이렇게 거대해지는 과정에서

박근혜 정부 당시 전세보증한도액을 5억으로 늘리고

'전세반환보증사업'을 시작하였음.

 

주택 시장의 큰 특징은 유동성을 먹으면 자람.

전세 역시 대출을 먹고 자랐고 그 과정에서 시장이 커짐.

 

전세 보증금을 돌려받지 못한 미반환 사고도 발생.

 

2015년부터 주택도시보증공사가 등장하여

전세 보증금에 대해서 보증해 주는 보험 상품을 팔기 시작함.

(이때 전세가는 항상 올라서 사고도 적었고 수익이 안겨줌)

 

2019,2020년에 전세보증금이 폭증하게 되었고

폭증한 전세 보증금의 가입도 증가하고

가입이 늘어나니까 자연스럽게 사고도 증가함.

(승수효과)

→ HUG(주택도시보증공사)의 자본 손실(5조 → 1조) 발생.

(악회 되는 재무상황)

 

MB, 박근혜 정부에서 전세 대출은 확장 기조였음.

전세는 결국 서민의 임차 형태이기 때문임.

(임대 시장 활성화)

전세 가격이 매매가격을 결정하는 거의 근본이라는 것을 알고 있었음.

(전세가격 ↑ = 매매가격 ↑ ) 

매매시장을 부양하기 위해서 '전세' 부양정책부터 펼쳤음.

실제로 전세시장을 키웠던 2008~2016년 이 사이에 매매가격이 올랐음.

올라간 전세 가격에 기반해서 다시 매매가가 올라가게 됨(+갭투자).

(주택가격이 레버리지의 레버리지로 올라감)

 

현재 주택 가격이 6,000조 넘는 시장.

(GDP 대비 3배가 넘는 그런 초과열된 시장이 됨)

 

2022년 전세 대출이 규제되면서 전세가 마이너스로 감.

(역전세 발생)

(주택도시보증공사 보증 사고 1.6%)

 

부동산이라는 것은 결국 임차료를 기반으로 평가됨.

전세에 유동성을 주입해서 반강제적으로 높일 수 있다면

매매가 역시 높일 수가 있고 유동성을 제거한다면 전세가가 빠짐.

그럼 매매가도 빠짐.

 

투자자는 자산이 올라가면 수익을 얻고 떨어지면 손실을 입음.

부동산 시장은 레버리지 시장이고 레버리지는

원본을 초과하는 수익과 손실을 얻을 수 있다는 것이기 때문에

투자자는 기본적으로 주택에 갭투자를 하게 되었을 때는

자신의 투자금뿐만 아니라 그 레버리지의 임차인 보증금까지 손실을 보게 됨.

(갭투자가 1,000채까지 기하급수적으로 늘릴 수 있음)

사적 채무를 무한 증식할 수 있는 것은 문제를 발생시킬 수 있음.