[채부심] 저출산이 수도권 부동산을 '더' 붕괴시키는 이유

소멸하는 대한민국.

합계출산율 : 0.7명.

남자 40만 명 + 여자 40만 명.

40만 가구가 만들어졌을 때

40만 가구 X 0.7 = 28만 명.

14만 명 + 14만 명 = 14만 가구.

14만 가구  X 0.7 = 9만 8천 명.

80만 명 → 28만 명  →  9만 7천 명. 

0.7명을 유지한다면? 점점 인구가 소멸됨.

(2.1명대의 노력을 해도 숫자가 늘어나지 않음)

가장 빠른 속도로 인구가 감소하는 나라.

2017년부터 급속도로 내려가는데 별다른 대책이 나오지 않았었음.

우리나라의 미래는 정해졌다고 볼 수 있음.

(잠재 성장력이 마이너스로 가면 그러면 '자산(부동산 등)'의 타격이 클 것임)

 

가치평가 중 '현금흐름 할인' 방법.

매년 1,200만 원 현금흐름 부동산 / 5% 금리 = 2억 4천만 원.

여러 가지 기법이 있음. ex) 거래사례 비교법.

주택도 사실 현금흐름을 만들어냄.

수십 년에 걸친 임차료를 현재 가치로 할인하면 적정가격이 나옴.

100년 치 정도 되는 현금 흐름을 할인하고 잔존가치를 더함.

(100년 현금흐름 할인값 + 잔존가치)

 

한국은? 전세가격과 갭가격으로 매매가격이 구성됨.

(매매가격 = 전세가격 + 갭가격)

'전세가격'은 40년의 '현금흐름'을 '할인'한 것.

'갭가격'은 '잔존가치(+미래 재건축 전제)'.

지역마다 미래 가치에 대한 값이 다름.

서울은 전세가의 2배.

지방 같은 경우 1.2배~1.3배.

서울이나 세종 같은 경우 전세의 2~2.5배를 주고 잔존가치에 고평가를 함.

지방에서는 전세 0.2~0.3배를 주면서 저평가함.

갭 가격에 프리미엄을 받고 있는 지역에서는

'재건축'이 반드시 존재한다는 것을 전제함.

(재건축 후 높은 임차료를 받을 수 있기 때문)

 

소멸하는 대한민국, 위기의 부동산.

우리나라는 2040년대부터 성장률이 마이너스로 진입함.

미래 시점에 임차료가 더 이상 올라가지 못하게 됨.

이런 상황이 되었을 때 재건축은?

현금 흐름이라는 것은 매년 일정하게 증가하는 것인데

15~20년 정도 지나가서 내려가야 된다면?

어느 순간 꺾여서 내려옴.

현금 흐름을 만들어내는 면적이 줄어듦.

건물 가치 역시 상당히 내려올 수 있음.

장기보유 자산에 대한 자산 재평가가 일어나야 될 수도 있음.

 

주택의 매매가격이 전세 + 갭 가격.

전세 가격은 멸실될 때까지 40~50년 임차소득을 할인.

갭 가격은 멸실되고 나서 재건축이 되고 그다음 높은

임차료를 받는 높은 임차료를 현재 가치로 할인.

인구 감소가 너무 가팔라서 인구도 줄어있어서 '공실률'이 엄청날 것임.

건물 절반 이상이 공실.

'갭 가격'이라는 것이 미래를 전제하는데

궁극적으로 제로에 수렴할 수도 있음.

 

수도권은 30~50% 하락할 수 있음.

지방은 전세의 1.2배를 주고 있음.

(지방에서는 재건축이 불가능하다고 보고 있음.)

현재 낮아진 출산율 상태에서 15~20년 가게 된다면

미래에는 상당한 '공실'을 계산해야 함.