[북극성주TV] 지난 12년 사이클을 통해 보는 향후 부동산 시장

1. 집값 하락으로 전세 수요 증가.

대부분 집값이 오를 때 내 집 마련을 함.

(내 집 마련 수요 ↓ → 전세수요 ↑)

2. 집값 상승 초기 전세 수요 동반 증가.

매매가격이 회복을 하고 6개월 정도 지나고 보니

상승 추세를 타면? 전세 사는 사람은

'다시 고꾸라질 것 같다!'라고 걱정을 해버림.

(상승세가 완연해지고 체감적으로 상승해야 매매로 이전됨)

3. 집값 급등, 전세 수요 매매 수요 전환(상승 중기)

매매가격이 급등해 버리고 전세가격이 떨어지는 모습을 보임.

언론을 통해 매매가격이 '급등하고 있다!'라는 것이 대대적으로 나옴.

(조바심이 들어서 내집 마련에 뛰어듦 + 전세가율이 낮아짐)

4. 집값 폭등, '갭투자 수요'로 인한 전세상승(상승 말기)

전세수요에서 매매수요로 갈 사람은 다 가고

내 집 마련한 절대적인 숫자가 많이 늘어남.

(시장에는 매물로 나오는 양이 감소함,

폭등기에는 거래량이 상대적으로 적음)

시중에 나오는 전세 물건들은 '실거주 수요'로 인해 적어지고

투자 물건들은 제한되어있는데 갭투자 수요가 들어가서

'갭 차이'를 좁히기 위해 '전세 가격'을 높여버림.

패턴은 반복됨.