[부룡의 부지런TV] 미분양 급증, 지방 주택 시장 이대로 놔둘까?

https://www.youtube.com/watch?v=A6NQMpnoNfM 

시장 상황 전후를 보고 어떤 지역에 대해 이야기를 해야 됨.

 

[이번주 시장 분위기 점검]

'역대급 규제 완화... 얼어붙은 부동산 시장 풀릴까?'

'서울 아파트 값 하락 진정세... 강남 서초구 낙폭 축소 주도.'

'아파트 값 4주째 낙폭 둔화... 강남권 하락폭은 절반으로.'

'규제 완화 약발 받나... 서울 아파트 거래량 두 달째 반등.

'토지거래허가제 만료 임박 급매 소화되는 여의도... 용산/강남도 일단 숨통.'

 

사람들은 분위기가 살아날 때('가격이 떨어짐') 좋은 곳의 기회라고 봄.

 

무주택자에서 투자자로 들어왔다면?

이렇게 시장들이 움직이고 있는데 '기저'에서 흘러가는 것을 파악해야 됨.

 

중심부 '낙폭 과대'부터 시작하고 옆으로 흘러갈 때 일반인들이 인지하고

주변으로 가격대가 흘러들어 갈 것임.

 

강남에서 시작돼서 급매물이 사라진다는 것이 언론에 나오면

사람들이 움직일 것임.

 

[지역별 세부 분위기]

'지금 급매물 잡아 강남 진입... 열흘새 3억 뛰었다.'

'은마 잠실주공 5단지 거래량 껑충.'

'16억 집이 반값에 나온다... 서울아파트 낙착률 2배 껑충.'

- 그전에는 경매 시장이 얼었다고 나왔음.(기회였음.)

'연 3.25% 특례보금자리론 접속대기만 수천 명.'

'경쟁률 20 대 1 청약 몰리던 곳이 절반이 당첨 포기.'(고분양가(주변 대비)가 해당됨.)

 

직전 최악의 분위기(급격한 금리 인상)에서 상대적으로

심리적 안정감을 가지게 할 수 있음.

앞으로 쭉 상승한다는 것이 아니라 '기저 효과'에 따라서 반등할 소지가 있음.

 

싸게 살 대상을 어떻게 찾을까? 에 집중해야 됨.(반등 시기.)

 

투자에 있어서 가장 좋은 시기는 [조정장 / 하락장] 임, 싸게 살 수 있기 때문임.

다만, 예전 폭등폭과는 다를 것임.

누군가가 던져내는 매물을 얼마나 가격이 떨어져서 나올 것이냐

가격이 떨어지더라도 안전마진을 확보할 것이냐? 를 집중해야 됨.

 

[미분양 급증 어떻게 봐야 할까?]

'미분양 주택 6만 8천 가구... 정부가 정한 위험선 넘었다.'

'위험선 넘은 미분양 7만 가구 육박... 거주 후 매수 진풍경도.'

'악성 미분양 급증... 공공 매입 / 취득세 감면해 달라.'

'한 달에 1만 가구... 미분양 레드라인 넘었다.'

 

반등은 '낙폭 과대 중심 지역' 일부 사람의 움직임일 뿐.

큰 틀로 보면 많은 사람들이 힘들어하고 미분양이 늘어나고 있음.

지방 미분양은 정부가 노리는 연착륙에 피해를 줄 것임.

언론에서 노출되면서 매입 / 취득세 / 양도세의 이슈가 계속 나올 것임.

 

정부는 시간이 지나면 '타게팅'을 할 것임.

 

[지방 아파트 시장 위기]

'하루 13곳 문 닫는 건설사... 지방 아파트 현장 공사중단 속출.'

'지방 주택 매입 땐 파격 세제 혜택 줘야.'

'1.3. 대책에도 지방 청약 11곳 중 8곳 미달.'

'전국서 공사 중단 속출... 대우조선해양건설 발 폭탄.'

 

지방이 최악인 상황인데 정부가 과연 놓아둘까?

조금씩 조금씩 던져가면서 풀 것임.

지방이 당장 어떻게 될 것인가? 아직 답은 없음.

하지만 이대로 놓아둘 수는 없을 것임.

 

최근 들어 미분양이 급증하고 있음.

2007년부터 미분양 급등 현상이 나타나면서 16만 가구가 나타남.

(1~2년 사이 2배.)

미분양 주택을 이용한 지방 아파트 투자라면 '추세'와 '기간'을 봐야 함.

 

미분양 증가 속도를 봐야 함.(투자 시점 저울질.)

전국 6만 8천 가구 중 지방이 6만 가구임.

이렇게 되면 타케팅 하는 정부의 대책이 나옴.

2009년 초반 정점을 찍음.

정부가 당시에 지방(14만 가구)을 상대로 '지방주택활성화' 대책이 나옴.

 

< 현 지방 미분양 상황평가 및 정책 대응 방향 >

 

당시에 대부분 지방 미분양이 많았음.

 

[원인] 과잉 공급 + 고분양가(주변 시세 대비) + 투자 수요 감소.

2007년 하반기부터 분양가 상한제 회피를 위해 밀어내기식 공급.

 

과거에도 똑같았음.(PF대출 등의 부실 가능성에 선제적 대응 필요).

 

[대응 방안]

민간 매입임대 활성화 / 금융-세제 측면의 추가적인 수요활성화 / 

지방 주택 가격 불안, 서울/수도권 확산 가능성에 안전장치 마련.

 

LTV 상향 조정 / 모기지 보험 활성화 / 취등록세 감면 등. 

 

지방 미분양 대책이 하나둘씩 나오면서 '단기간'에 분위기가 달라지진 않을 것임.

2007년도에 급증하는 미분양에 따라서 2008년 초부터 대책이 나옴.

 

지방 미분양이 언제부터 없어졌을까? 2009년도부터 빠지기 시작하면서

지방 미분양 주택이 해소되고 오르고 2011년 전국이 다오름.

1~2년의 기간이 필요함.

하지만 '방향성'은 지금 설정됨.(위험선 범위까지 도달.)

 

지방 미분양 주택 대책은 나올 수밖에 없음.

섣불리 움직이기보다 모니터링이 필요한 시기임.

 

-----------------------[QnA]-----------------------

 

전세 반등? 지금 당장은 기대하기 어려움.

역전세난이 해결되지 않았기 때문임.

다만, 전세대출 금리가 내려가고 있음.

월세 가격을 보고 전월세 전환율을 보면 전세로 갈 것임.

전세가 반등에 대한 신호는 올 하반기 1번은 나올 것임.

 

1기 신도시 특별법? 시뮬레이션 1~3을 만들어봐야 함.

특별법에 대해서 중요한 것은 '용적률'임.

장기적으로 보면 좋지만 단기적으로는 발표한다고

당장 시작되는 것도 아니니 너무 큰 의미를 두면 안 됨.

반응을 보고 보완을 할 수도 있음.

시시각각 변화가 되는(분위기 파악용 법) 것에 관심을 그렇게 쏟을 필요 없음.

 

분당 가격이 덜 떨어지는 이유?

분당과 연관된 호재, 1기 신도시 재건축 등?

'본질 가치'를 먼저 봐야 함.(호재 등 모멘텀 투자는 그다음.)

분당은 강남 접근성이 좋음.(조금만 떨어지면 들어갈 수요가 많음.)

 

'비슷한 지역의 가격대를 비교하면서 상대적으로

떨어질 곳에 싸게 들어갈 수 있고 반등할 것인가?'를 봐야 함.

 

저도 부린이 시절 욕심이 과해 낭패를 겪었음.

그리고 정말 힘들었던 상황이 있었지만 포기는 하지 않았음.

그리고 깨닫기 시작하면서 회복장/상승장/급등장/쇠퇴장을 겪음.

10여 년을 겪으니 사람의 심리를 잘 볼 수 있게 됨.(사이클 읽기.)

 

시장은 계속 움직이고 있고 분양가는 오를 수 밖에 없음.

누군가는 싸게 살 기회를 보고 있고 수익을 낼 것임.