[렘군] 부동산 투자, 금리와 규제 완화 어떤 것이 더 중요할까?

https://www.youtube.com/watch?v=eGC6PMMQSyc&t=4s 

지금 상황에서 집값에 가장 중요한 것은?

'규제'와 '금리'.

둘 다 통제할 순 없음.

대상자별로 키워드가 다름.

 

무주택자면 살 거냐 말 거냐의 고민만 있음.

대출을 해야 살 수 있음.

그럼 '금리'가 중요함.

정책적으로는 다 풀렸기 때문임.

임차 중에서 '전세'로 거주한다? '전세 대출'을 해야 됨.

결론은 무주잭자에게는 금리가 1순위고 2순위가 임차료임.

금리가 만약에 낮아지면 살까요?

돌아보았는데 전세가가 저렴하면 굳이 안 살 것임.

금리가 낮으면 전세가가 높아도 전세 대출을 받으면 되기 때문임.

그래서 2가지가 만족되어야 함.

 

1 주택자는 조금 다름.

기존에 집을 하나 가지고 있음.

팔까? 말까? 가 고민임.

중요한 것은 '금리'임.

대출은 했을 것이기 때문임.

매달 나가는 비용이 너무 신경이 쓰이는 것임.

 그래서 1순위가 '금리'임.

갈아타기 마음도 있을 것임.

그분들에게는 '정책'이 중요한데

일시적 2 주택자에 대한 정책이 풀렸고 심리적 압박이 있을 뿐.

'심리'가 중요함.

 

다주택자 같은 분들은 세법이 복잡하긴 한대

기존에 가지고 있으니까 고민은 2가지임.

기존 집을 팔까 말까 아니면 무언가를 더 살까 말까.

매매가격이 떨어지고 있는데 전세 가격이 더 떨어지는 게 고민임.

역전세가 나고 또 전세금을 돌려줘야 함.

그래서 이분들에게 가장 중요한 키워드는 '전세 안정화'임.

두 번째는 '금라'임, 대출 레버리지를 썼기 때문임.

그러다 보니 낮아지는 것이 중요함.

그래야지만 숨통이 트여서 다른 생각을 할 수 있기 때문임.

 

< 각 포지션별 중요한 것 >

ㅇ 무주택자 : 금리, 임차 가격(전월세).

ㅇ 1 주택자 : 금리, 심리.

ㅇ 다주택자 : 금리, 정책.

키워드가 개개인별로 다름.

 

지금은 금리가 더 중요한 상황이기는 함.

선택 여부는 '금리'가 키를 쥐고 있고

어디까지 할 수 있는지는 '정책'이 쥐고 있음.

 

지금 할 수 있는 정책은 심폐소생술임.

금리가 중요하기 때문임.

지금은 정책이 없다고 생각하고 시장을 봐야 함.

 

기축 시장에 대한 완화 정책이 나와야 됨.

각 대상자 입장에서 뭐가 중요할까를 봐야 키워드가 보임.

대출 완화도 다수에게 적용이 되어야 함.

 

규제가 완화되면 회복될 가능성이 다분함.

변수는 '미분양'과 '전세 가격'임.

아무리 금리가 인하되고 정책적으로 풀어줘도

분양은 미분양으로 시장을 나타내고 기축시장은

결국 수요 공급에 의한 '전세 가격'이 말해줌.

미분양이 나면 할인 분양이 나올 것임.

그러면 기존 집값을 끌어내림.

그러면 사람들이 사기를 더 꺼림.

진짜 미분양이 많아지면 청약 취소를 하고 통으로 다시 임대함.

그러면 전세 물량이 늘어나고 또 물량이 깔림.

미분양이 없어지는 것이 반드시 필요함.

 

또 변수는 '전세가격'.

금리가 내려갔는데 전세가격이 저렴하면?

집을 안 살 것임.

앞으로 전세 가격이 얼마나 빠르게 금리가 내려감과

동시에 반비례하면서 오르느냐가 중요함.

 

가격이 정책과 정반대로 움직이는 경우가 많았음.

변수 하나만 생각하면 안 됨.

부동산은 여러 가지 복합 요인으로 움직임.

 

'사람'에 집중해야 됨.

결국 사람이 선택을 함.

내 입장에서 생각하지 말고 다양한 사람들의 입장에서 생각해야 됨.

정부는 왜 저런 행동을 할까?

무엇 때문에?

이렇게 되었을 때 무주택자는 어떻게 해야 행동을 바꿀까?

1 주택자들은?

다주택자들은?

이렇게 그 사람을 포커싱하는 것이 좋음.

요인이 5~10개 되는 순간 가능성의 케이스가 많아지지만

사람은 오히려 별로 안됨.

시나리오가 하나 둘 셋 이렇게 됨.

이것이 훨씬 더 좋은 방법임.

그 사람 입장에서 계속 생각하는 연습.

그 습관이 들여지면 인사이트가 길러질 것임.

 

투자는 인문학임, 사람이 선택하기 때문.