[부룡의 부지런TV] 부동산 규제 완화, 효과는 여기에 달려있다

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부동산 정책이 나오고 분위기가 달라지고 있음.

시장이 달라지고 있다는 것을 피부로 느껴야 함.

상승장 때는 정부 정책이 나올 때마다 빠른 움직임이 보이지만

하락장에서는 다른 움직임을 보임.

 

움직임은 천천히 나타남.

그동안 직전의 상황이 어떤지 봐야 함.

낙폭이 최대 50%까지 된 지역도 있었음.

그래서 공포심에 사로잡혀 더 떨어지면 어떡해?라는 분위기가 감지되었음.

그런데 규제 완화가 되면서 하방을 받치고 있음.

그러면서 급매물이 소진되고 있음.

하방이 다져지면서 급락에 대한 두려움은 사라지겠구나!라고 접근해야 함.

 

하락장에서는 조급한 마음과 달리 단계별로 움직임.

 

[1.3. 규제완화 이후 시장 분위기는?]

'대못 뽑히자 초급매 사라지고 분양도 미룬다.'

'정말 중도금 대출 나온다고요? 둔촌주공 계약, 상담 폭발'

'규제 풀자 서울 아파트 매수심리 8개월 만에 반등.'

'대못 다 뽑히니 집값 반전? 역대급 하락 멈췄다.'

'슬슬 집 조러 다녀볼까? 매수 문의 늘었다.'

 

둔촌 주공이라는 대표성을 가지고 있는 단지를 해결할 수밖에 없었음.

 

지난 6개월 동안 움직이지 않았던 분위기가

완화 정책이 누적되면서 온기가 보이고 있음.

 

'유사 하락장'이라고 주장한 이유는

기초적인 체력이 무너지지 않은 상태에서 

외부 변수로 하락하는 장이었기 때문임.

 

부동산 투자를 하는데에 있어서 중요한 것은 기술이 아니라

시장이 돌아가는 분위기, 부동산 시장의 역사,

투자에서의 사람 움직임 등을 유념해서 봐야 함.

 

아직까지 시장 분위기가 완벽하게 돌아서지는 않았음.

분양권 부분이 관심이 높아지게 되고 재건축/재개발 완화로

관심이 높아지는데 그 시장의 움직임이 어떻게 반응할 것인지 봐야 함.

상승장에서는 몽땅 다 오르기 때문에 빨리 움직이는데

요즘 같은 시기에 실수요자는 그렇게 움직임을 보이기 힘듦.

투자자는 미리 사고 다음에 실수요자가 받아주는 형국이 나올 것임.

 

서울/수도권에서는 대장 아파트 위주로 움직임.

상승장으로 가면 대장 아파트가 움직인다는 학습 효과가 있기 때문임.

낙폭 과대 지역들 위주로 움직임이 나타나고 있음.

1. 지역 대장, 2. 재건축/재개발/분양권, 3. 낙폭 과대지역

위 3가지에 투자자의 움직임이 나타남.

'특례보금자리론'이 나오면 9억 이하로 수요가 몰릴 것임.

 

금리가 높아도 대환 대출이 되거나 금리가 인하될 수 있음.

특례보금자리론이 정책적 1년 한시적이지만 나중에 더 좋은 상품이 나올 수 있음.

현재로서는 가장 좋은 상품을 골랐다가 시장이 바뀌면

바뀐 것에 맞게 움직이는 것이 나음.

 

[규제 유지 강남 분위기는?]

'서초구 급매도 안 산다.'

'우리도 규제 풀리겠지! 매물 거두는 강남 집주인들.'

'역대급 규제완화에 강남 집주인이 환호한 정책은?'

'이제 때가 왔다, 분양 미뤄온 강남 단지들 '꿈틀''

'작년 서울 단지별 매매량 송파 헬리오시티 67건 1위.'

- 낙폭과대 상급지 갈아타기 수요가 발현되고 있음.

 

강남 집주인이 매물을 거두는 이유?

규제가 풀림으로써 하방을 받쳐주고 있고

하방을 받쳐주지 급매가 사라지면서 상급지인 강남은 유지가

될 것이라고 생각하기 때문임.

 

[여전히 좋지 않은 분위기도 남아있다] - 혹시 모를 리스크도 기사에서 찾아봐야 함.

신문 기사는 오로지 '현재'의 모습만 보여줌.

'살아나지 않는 매수세, 재건축 시장 침체 지속.'

'올해 27만여 가구 분양(40만이 적정)... 시장 한파에 공급 감소.'

'부동산 시장 침체되니 개발 사업서 발 빼는 시행사들.'

''미분양 날라' 원가 압박에도 분양가 못 올리는 건설사들'

'미분양 아파트 급증에 LH 매입임대 확대 검토.'

 

시장이 불안해서 발을 빼면 공급이 줄어드는 효과가 발생함.

위 기사들이 빠져주어야 하방을 잘 막을 수 있음.

장기적으로는 공급 부족으로 '호재'로 작용할 수 있음.

 

규제 완화를 제대로 이용하려면 '가격 경쟁력'이 있는 곳을 찾아야 함.

분위기가 저렴한 아파트만 찾으니 시세 대비 분양가가 싸게

분양되었는지를 잘 보고 전략을 짜야함.

분양권 투자가 좋다고 해서 '고분양가'에 투자하면 안 됨.

 

미분양 아파트가 급증하고 매수를 하게 되면?

그래서 시장의 침체기를 잘 넘어가면 LH가 다시 매각함.

상승장이 도래하면 그 주택으로 굉장히 큰 이득을 볼 수 있음.

실제 2015~2018년도 LH에서 매입한 아파트들로 몰려었음.

 

[중요한 건 규제 완화가 아니라 가격]

'규제 풀린 서울/경기 기대감... 같은 비규제 지방은 위기감.'

'규제 풀면 뭐 하나 1.3. 대책 후 수도권 분양 흥행참패'

'시세 대비 저렴... 창원 롯데캐슬 포레스트에 2.7만 명 몰려.'

'규제보다 가격 중요, 평촌 센텀 퍼스트 1순위 마감 실패.'

 

가격 경쟁력, 주변 시세 대비 같거나 그 이하인데

입지가 좋은데 어쩔 수 없이 가격이 낮은 곳을 선택해야 됨.

 

입주권 같은 경우 안전진단 완화로 재건축이 괜찮아지고

분양권뿐만 아니라 입주권도 관심이 높아지고 있음.

분양권 중에서 괜찮은 곳은 전매제한이 1년으로 완화되면서 P가 붙을 수도 있음.

재개발 입주권은 굉장히 떨어졌는데 이런 상황이면

분위기가 좋아지는 상황에서 분양 시점을 조합원은 빨리 당기고 싶을 것임.

그러면 다시 일반 분양하면서 분양권으로 나타날 수 있음.

그럼 지금 고가 대비 많이 떨어진 '입주권'을 노려보는 것도 전략임.

 

입주권과 분양권을 1차적으로 사람들이 관심을 보일 것임.

그리고 낙폭 과대로 흐름이 나타날 것임.

 

[조심해야 할 과거 경험들]

'부동산 규제 풀어 경기부양 종합대책 발표('08.11.03.)'

- 글로벌 금융위기 이후 빠르게 대책을 발표.

'강남 집값 꿈틀 규제 완화하려던 정부 움찍('09.01.19.)'

- 다시 오르잖아!라는 분위기가 살아나게 됨.

'부동산 시장도 꿈틀 고가·대형 중심, 강북 급매물도 소진('09.04.26.)'

- 직전 올랐던 곳들을 위주로 꿈틀거렸음.

- 강남부터 시작되면서 강북으로 움직임.

'수도권 전 지역 주택대출 조인다.('09.07.06.)'

- 그리고 정부는 바로 대출 규제를 들어감.

- 한번 불이 붙으면 잘 안 꺼졌었음.(실수요자도 움직임.)

'주택대출 DTI 규제 수도권 전역 확대('09.09.04.)

- 그래서 그 당시 가장 센 대출 규제인 DTI를 발동함.

 

움직임을 전략적으로 접근하려면 천천히 움직여야 함.

지금 현재 투자처를 찾기보다는 '가격'이 싼 곳을 찾아야 함.

시장이 회복되면 분양가는 주변 시세로 올라가 정착될 것이니

낙폭 과대에 집중하는 것이 좋은 시기임.

 

기준 금리가 덜 오른다면 가산금리를 조정할 것임.

특례보금자리론뿐만  아니라 경제적 메커니즘뿐을 보았을 때

금리가 내려가는 것이 당연한 것임.

방향성은 금리 인하임.

 

시장은 한 방향으로 모든 것이 움직이지는 않음.

서울 같은 경우 한참 입주가 많은 '마포래미안푸르지오' 지역 고전을 면치 못했음.

분양이 잘 안 되고 사업비가 늘어나고 분양가를 높여야 하는데

그렇지 못하니 분양가를 낮추니 조합원 부담이 늘어가니

속도가 느려짐, 이것은 재건축의 숙명임.

정비사업이 고전을 면치 못해도

입주까지 다가와 있는 물건들을 어떻게 싸게 사느냐가 나음.

정비사업이 진행될 것이냐는 상관없음.

 

2가지를 지켜봐야 함.

수도권 전세 향방은 알 수 없지만

월세 가격의 상승 / 금리 인하.

2가지가 발생하면 전세로 돌아갈 것임.

전월세 전환율을 활용해 보면 됨.

 

둔촌주공은 과거 사례로 비교해 보면 잠실 엘리트임.

누가 봐도 좋은 입지인데 시장이 안 좋아 두려워했었음.

결국 원론적으로 회귀됨.

감당할 각오를 가지고 해야 됨.

일반적으로 좋다고 하는 곳에 대해서는 고민할 필요가 없음.

 

불황기만 잘 견디면 다시 상승을 함.

투자는 심플해야됨.

지금은 시세 대비 싸게 사기만 하면 됨.