[이현철] 분양도 경매도 위험해요, 지금 집 사면 큰일납니다 (박종훈의 경제한방)

https://www.youtube.com/watch?v=Qx19UG3QGLY 

매매 시장도 둘로 구분가능함.

일반 매매 시장 : 공급자 역할을 수요자들이 함.

분양 시장 : 건설사들이 공급자 역할을 함.

사실 분양은 시장 상황에 따라서 탄련적으로 할 수 없음.

긴 프로젝트이기 때문임.

하락장으로 돌변해도 추진해야 하는 경우가 많음.

지금이 딱 그런 상황임.

일반 시장에서 가격이 상승하면 처음에는 높다가도

상대적으로 싸다고 느껴져서 미분양이 해소되는데

그 반대도 가능함.

청약 대기자 입장에서는 시세 차익이 안 생기거나 손해가 날 수도 있음.

그래서 참여를 안 하게 됨.

 

우리나라는 선분양 구조이고 재무구조가 탄탄하지 않음.

미분양이 많이 나면 휘청함.

2008년 이후 하락하는 단계에서 1군 기업들이 부도가 많이 남.

벽산, 신동아, 두산 등.

중견 기업 같은 경우는 현장에서 보면 건설사들이 빠르게 성장함.

시행 한번 잘하면 그냥 올라섦.

그리고 상승장 때는 레버리지를 일으켜 더 많이 투자함.

상승장에서 정말 돈 없는 기업으로 시작했다가 2~3번 성공하면 발돋움함.

그렇게 되는 과정에서 필연적으로 하나를 성공하면 2개를

2개를 만들면 4개를 이렇게 재무구조나 매출을 확대시킴.

안정적으로 여유자금을 세이브해놓고 사업하는 곳은 별로 없음.

효율성으로 따져보면 돈을 남겨놓지 않음.

문제는 변곡점을 모른다는 것임.

상승장 때도 미분양이 났었음.

'사이클'을 알아야 함.

아무리 집값이 사이클이 있어도 호재가 많다면?

이 지역은 다르다? 보단 '사이클'이 먼저임.

 

무덤이 있는 곳 아파트 분양하는 방법?

가격을 그만큼 낮추면 됨.

호재가 있으면 호재가 있는 상태의 가격이 형성되어 있음.

호재가 작용하지 않고 하락하면 기대를 부풀렸던 작용들이 오히려 악재로 함.

모든 현상은 호재와 악재가 공존하는데 상승장에서는

악재는 이야기를 해봤자 먹히지 않음.

그런데 하락장으로 돌입하고 보면?

호재는 그대로인데 호재를 이야기해도 사람들이 믿지 않음.

지금 같은 경우 악재는 크게 반응함.

 

시장 상황이 그만큼 중요함.

 

할인 분양받아야 할까?

사람들은 '할인'에만 매몰되어있고 왜 할인하는지를 모름.

안 팔리니까임.

막상 가면 주변 아파트 대비 싸지 않음.

건설사는 주변 아파트 대비 싼 가격으로 책정하지 않음.

대출, 인테리어, 취득세를 지원해서 할인을 해줌.

원분양자들 때문임.

 

미분양이 누적되는 평형대는? 소형 평형대일 것임.

인기 있을 때 집중했기 때문임.

희소가치가 사라짐.

누적된 효과가 더 큼.

공급은 수요를 넘어서게 됨, 가수요가 있기 때문임.

항상 공급량을 넘어섦.

일정기간 정도 이런 것이 지속되면 시장 참여자들은 모름.

소화가 되는 현상이 나타나기 때문에 가수요인지 실수요인지 모름.

하락장 때 표출이 됨, 미분양으로.

 

경매 투자할 때 효율성을 봐야 함.

입찰자 대비 1등만 당첨이 됨.

그런 구조임.

사람들이 경매 공부를 하면 할수록 실패자가 될 확률이 높음.

일반인들은 어느 일부분만 혜택을 보는

선도적인 사람 입장에서는 할만하지만 늦었다고 생각해야 됨.

 

사이클은 배우면 경쟁자가 필요 없음.

널려있기 때문임.

사고자 하는 가격에 살 수 있음.

효율성의 면에서 차이가 남.