[turboTV] 건물투자 이건 하지 마세요 (+직접 투자한 썰, 연예인 투자 사례)

https://www.youtube.com/watch?v=gXD_hs7iSek 

'건물 투자 이것은 하지 마세요.'

주변부나 너무 작은 꼬마 빌딩은 피해야 합니다.

중심지, 중심이 이야기하는 것이 결국 중심지로 모입니다.

일본만 봐도 부동산 경제가 20년 넘게 침체해있었는데

도쿄에 있는 중심지는 지가가 꾸준히 상승했습니다.

중심지 불변 불패?

장기로 보면, 30년 정도면 맞는 말이고 40년 보면 맞지만

단기 5~10년을 보면 얼마에 사느냐가 제일 중요합니다.

100억에 사서 120억 되면 뭐가 기쁘겠습니까?

60억에 사서 120억이 되어야 기쁘죠.

특히 아파트는 중심지에 아파트는 어차피 오르고

화폐가치는 떨어지니 조정기와도 오릅니다.

금리가 지금 기대 수익률이 점점 올라가고 있죠.

수익률이 2% 후반이나 3%대의 건물을 무조건 사야 된다고

말하는 것은 정말 사기입니다.

저금리일 때 채권을 사도 기대 현금흐름이 있습니다.

이자율로 리스크 프리미엄을 붙여서 할인을 할 거냐

보았을 때 금리 올라가면 채권 가치는 떨어집니다.

건물도 어떻게 보면 영구채랑 비슷한 성격을 가지고 있습니다.

30~40년 꾸준히 임대료를 주죠.

얼마 큼으로 할인할 거냐?

리스크 프리미엄이 일단 3배 올랐습니다.

지금 예금 금리 5% 가까이도 줍니다.

회사채 같은 경우에 절대 망하지 않을 것 같은 회사들은 무위험이죠.

8%입니다.

무위험 이자율이죠.

그런데 2% 자산에 투자하는 것은 어리석습니다.

2020년 3월부터 코로나 터지고 난 다음 유동성이 증가해서

상업용 빌딩이 엄청나게 올랐습니다.

2년 동안 오르다가 꺾이는 조짐을 보이죠.

주택하고 다른 것이 규제가 없어서 현금이 많이 안 들어간 것이 많아요.

현금 20%, 대출 80%.

가격 20%만 하락해도 에쿼티가 다 삭제됩니다.

0원이 되는 거죠.

그래서 중심지 아니면 보지 마라! 도 맞습니다.

그리고 회복될 순 있겠죠.

장기적으로 보았을 때에는 주변부는 회복이 안될 수 있지만요.

중심지가 불패는 아닙니다.

'건물 살 때 조심해야 하는 사례.'

연예인 김나영 씨.

99억에 건물을 샀죠, 등 취득세 하면 101억 일 것입니다.

그런데 이거 평당 1억 8천만 원입니다.

대지가 55평인데 논란이 된 이유가 뭐냐면 1종 주거지역이라서입니다.

용적률이 안 나오는데 어떻게 그런 평당가를 주냐?

대로변 이면의 이면의 이면이었죠.

이면 중에서는 위치가 좋습니다.

길 하나 두고 건너편이 2종입니다.

2종으로 상향될 가능성은 제로죠.

토지주들에게 압도적으로 불로소득을 주는 거기 때문입니다.

유례가 없는 금액이죠.

어떤 호재를 갖다 붙이냐? 신논현역 가깝고 임차인이

임대료를 3000만 원 안되게 주고 있다.

강남에서 흔치 않은 3%대의 수익률.

실제 강남 건물은 2021년부터 2022년까지 어디를 둘러봐도

3% 초반대가 나오는 건물이 거의 없습니다.

그 이유가 임대료가 떨어져서가 아니라 고정되어있는데

임차인이 바뀌거나 보호법이 10년이니까요.

고정 변수가 바뀌지 않는 한 매가가 올라가면 임대료가 떨어지죠.

그동안 강남 건물이 2배가 올랐으니 수익률도 반입니다.

최근 신축 행위를 많이 해서 새로 맞추고 3%로 맞추죠.

대출은 40억 중반 받으신 것 같은데 팩트만 놓고 보면

초반 3% 대가 나오고 코너 변에 있고 내리막길에 있다 보니까

지하 1층을 1층처럼 쓸 수 있고 이런 어떤 장점들을 어필할 텐데

1종이기 때문에 재건축이 불가능합니다.

건축비가 상당히 들죠.

1종에다가 공을 들여서 돈을 들였을 때 그만큼 수익을

내게끔 매도를 할 수 있느냐? 아닙니다.

1종 주거지역 같은 경우 굉장히 많은 제한이 있습니다.

주변 동네 술집 다 2종입니다.

그런데 2종은 임차인을 제한 없이 받을 수 있습니다.

그런데 1종 주거지역이 되면 제한이 있죠.

보통 우리가 주류 판매업이나 이런 것을 할 때 수익이 나옵니다.

커핀느 수익이 안 납니다.

기본적으로 테이블당 매출을 많이 낼 수 있는 업종이 못 들어가서

새로 임차인을 받을 때 임대료를 맞추냐도 퀘스천입니다.

매가를 올리면 수익률도 같이 올려야 합니다.

아마 표면적인 수익률만 보고 산 것이 아닐까?

중개하시는 분들은 이야기 잘 안 해줍니다.

2%대 보여주다가 3%대 보여주면서 소개하죠.

채권에 있는 이자율이 올라갈 수 없으면 안 삽니다.

할인 이자율이 떨어지든가요.

지금은 고금리 시대입니다.

등기를 2022년 8월에 쳤더라고요, 이미 금리가 올라가고 있었죠.

사실 2022년 초만 해도 러-우 전쟁도 없었고 금리 올릴 줄 몰랐는데

그런데 갑자기 전쟁 터지고 고물가 되고 갑자기 미친 듯이 금리가

올라가면서 누구도 예측하지 못한 방향으로 자산 시장이 붕괴되었습니다.

사실 2022년 5월만 해도 예측이 되었습니다.

이런 상황에서 저는 이해가 안 되고 잘못된 투자라고 생각합니다.

저도 2020년 다 샀거든요.

건물은 결국 매크로 상황이 터질 때 사야 하지 이미 내려가는

상황에 사면 피 봅니다.

2020년 산 사람 돈 다 벌었습니다.

지금은 너무 올랐죠.

2021년 하반기부터 2022년에 물린 분들이 금리 때문에 버틸 수 없겠죠.

자산 시장은 급매가 하나둘 나오면 무너집니다.

이자 비용을 꼬라박으면서 몇 년을 버텨야 합니다.

지금은 '캐시'가 '킹'입니다.

고금리가 예상된 시기에 임대 수익률 3% 나온다고

지금은 금리가 4% 넘었을 텐데 50억 가까지 현금 가지고 존버 하면

너무나 좋은 기회들이 많이 나올 것입니다.

그때 집어먹어야 합니다.

지금은 대출이 잘 나오는 상업용도 거래가 안 됩니다.

역사적으로 거래량이 줄면 매가는 반드시 떨어집니다.

금융권 부실로 은행들이 먼저 망하고 조정받을 것입니다.

에쿼티가 없어지는 거죠.

풀 대출을 받은 사람은 이자로 다 날리는 겁니다.

굉장히 괴롭겠죠.

매가를 안 낮출 수가 없습니다.

임차인만 보고 사면 안됩니다.

핵심 지역이 아닌 다른 곳에서 수익률로 파는 사람이 많습니다.

하나는 임차인을 구해서 임대료를 많이 주죠.

한 5% 세팅해놓고 매가를 올리고 4% 정도로 맞춥니다.

그리고 단기간에 팔아먹고 임차인이 나가버립니다.

이 정도 임대료를 낼 수 있는 그런 좋은 지역에 들어가야

다시 임대료를 맞출 수 있습니다.

주변 시세를 꼭 체크해야 합니다.

1층이 임대료가 제일 비쌉니다.

1층에서 임대료를 2000 줬는데 새로 맞추니

1300 준다? 그럼 매가가 확 떨어집니다.

2014년 이후 계속 부동산은 상승장이었습니다.

10년 동안 호황이었죠.

지금은 그런 시기가 아닙니다.

계속 성장하는 시기는 아니죠.

경제가 성장하면 커버가 되고 지가가 상승하죠.

지금 시기에는 안됩니다.

자본 시장은 정글입니다.

조금이라도 눈퉁이 더 치고 조금이라도

시세보다 더 받으려는 것이 자본주의입니다.

경제가 성장하고 부동산이 상승 사이클을 탔을 때

웬만하면 다 오릅니다.

그럼에도 불구하고 조금 더 오르는 지역은?

개발 행위가 많이 일어나는 지역이고

반대로 안 오르는 지역은?

개발 행위가 안 이뤄지는 곳입니다.

건물과 건물 사이의 간격이 딱 붙어있는 곳입니다.

개발하는 순간 옆 건물이 흔들리고 민원이 나오죠.

시공사도 안 붙고 건축비가 높게 부릅니다.

건축 행위할 때 뭐가 문제가 있고 예측한 어떤 시나리오에서

얼마만큼 비용이 더 들어가고 알 수 있습니다.

건축을 할 때 평당 건축비를 가지고 산출을 합니다.

연멱적 한 평당 얼마.

실제 건축을 사면 명도 비용도 많이 들어갑니다.

금리도 타임 스케줄로 짜는데 안 맞죠.

민원 해결 비용 지역마다 다 다르죠.

무조건 민원 걸면 돈 나온다는 것을 알죠.

지역의 민도를 반영합니다.

땅파기 전에는 뭐가 있는지 모르기 때문에

건물과 건물 사이 간격, 주변 건물 상태를 보면

공사를 하면서 담이 무너지거나 금이 가거나 이런 곳

예사 오디는 공사로 인한 민원들이 있고 추가 비용이 있습니다.

러프하게 잡아야 하죠.

실제 투자를 많이 한 사람들은 명확히 알고 있습니다.

아트 딜러들도 자기 컬렉팅을 힘들게 안 하는 아트 딜러들은

시장을 모르고 무조건 좋다고 합니다.

강남 건물 그럼 지금 사야죠.

투자 경험이 중요합니다.

개발행위가 제한되면 새로 건물을 지을 수 없고

리모델링할 수 없고 임차인을 바꿀 수 없고 고여버립니다.

호재가 없는 거죠.

'건물과 토지 등기가 다른 경우.'

권리금도 못 받고 쫓겨나갈 수 있습니다.

부동산 관련 전문 변호사한테 물어봐야 합니다.

일단 그냥 피하시고 하겠다면 상담이 필수입니다.

임차인의 질도 중요한데 나갔을 때를 생각하고

주변 임대료를 꼭 체크하세요.

임대차 계약서 보면 좋죠.

부동산 가서 자영업자 인척 하고 임대 시세 물어보세요.

그럼 시세 다 나옵니다.

경기는 사이클이니까 곧 좋은 날 올 것입니다.

결국은 매가가 떨어져야 거래량이 터집니다.

건축비는 생각보다 대출이 안 나옵니다.

캐시가 추가로 들어가면 골 떄리죠.

금리가 올라가니 또 대출받기 힘들죠.

ㅇㅇ 영향평가받는 거 다 돈입니다.

인허가 기간도 잘 잡아야 합니다.

주변 건물이 지하를 안 팠다?

주변에 지하철 때문에 안 한 것일 수도 있습니다.

잘 알아보고 설계해야죠.

경제라는 것은 어차피 순간순간 대응해야 하고

잃는 시기가 있으면 버는 시기가 있죠.

베팅 안 하면 돈 못 법니다.

하락장에서는 꼼꼼하게 따져야 합니다.