[북극성주TV] 집값 하락기, 이 3가지를 꼭 확인하세요

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집값 하락하는 현재 시점에 무엇을 해야 할까요?

이런 상황이 누군가에는 위기, 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다.

ㅇ 집값 하락의 이유.

 - 매수심리 위축.

거래량만 봐도 됩니다, 작년 하반기 이후 속도가 빨라지고 있죠.

 - 기준 금리 급격한 인상 및 유동성 급감.

그 이유는 기준 금리 인상 와 유동성 급감이죠.

기본적으로 2016년부터 2020년 2번째 상승장 때에도

정부에서 정책을 발표할 때마다 우려했던 것이 유동성 급증이었습니다.

실제 경험을 통해서도 유동성이 급증해서 영끌족이 부동산 시장에 진입했고

부동산 시장에 많은 돈이 들어왔습니다.

유동성이 풀렸을 때 매가 상승폭이 컸죠.

유동성의 연관 관계를 간과해서는 안됩니다.

거래량이 급감하는 가장 큰 이유는 전과의 차이죠.

기준 금리 인상입니다.

기준 금리 인상 이외에 다른 이유가 없을까요?

 - 다른 이유는? : 공급 과잉? 고점 인식?

공급이 과해서 하락한다면? 그 지역은 하락폭이 커지겠죠.

반대면 떨어지지 않아야 합니다.

세종, 대구 중 세종은 공급이 연별 수요량 수준입니다.

그런데도 떨어지니 공급으로만 설명할 수 없습니다.

세종과 대구를 평당가로 놓고 보면 하락폭은 세종이 더 큽니다.

고점이 나오면 하락 리스크가 와서 매수 심리가 올 수도 있습니다.

서울, 지방을 놓고 지방은 2019년, 2020년, 2021년부터 상승장이 나타난 지역이 있습니다.

거기에 비해서 서울은 2013년, 급격한 상승은 2016년, 2017년, 2020년이었죠.

그럼 서울은 고점 인식이 맞습니다.

과거 1~3년 전에 올랐던 지역이 고점일까요?

명확한 근거, 원인을 찾기는 어렵습니다.

일부 지역만 나타나는 것이 아니라 대세적 하락 초입의 모습을 나타내고 있습니다.

상위 무언가가 있다는 것입니다.

그것이 바로 '거시 경제'입니다.

과거 금융위기의 핵심은 경제위기였습니다.

ㅇ 누군가에게는 위기! 누군가에게는 기회!

위기라고 생각하면 이미 상승장에 투자해서 수익을 낸 사람이죠.

보유한 사람 입장에서는 위기일 수 있습니다.

어떻게 경매로 날리지 않고 관리할 수 있을지를 봐야 합니다.

위기를 느낄만한 부동산이 없다면 그분들에게는 가격이 조정,

폭락한다는 말들이 '기회'로 작용할 수 있습니다.

위기를 관리하면서 기회를 준비한다면 기존 물건을 보유하면서

매수나 갈아타기 타이밍을 잡을 수도 있습니다.

ㅇ 현재 부동산 시장에서 체크해야 할 3가지.

 - 기준 금리.

기준 금리에 따라서 매수 심리가 움직일 것입니다.

인상이 된다면 아무것도 하지 않고 기다리는 것이 맞습니다.

어느 정도 인상이 되면 정점을 찍고 일정기간 유지할 가능성이 큽니다.

기준 금리를 인상시켰다가 물가가 안정돼서 인하되면?

불씨로 인해서 타오를 수 있습니다.

일정기간 동안 금리가 유지될 수 있죠.

그때 모니터링을 적극적으로 해야 합니다.

추가 인상이나 추가 인하도 나올 수 있기 때문입니다.

물가를 잡겠다고 인위적으로 올리고 있어서죠.

인하되었을 때 비로소 지역을 봐야 합니다.

어떤 지역이 거래량이 증가하고 있는지를 봐야 합니다.

 - 부동산 규제 해제 지역.

가장 관심 가져야 할 곳은 해제 지역입니다.

규제 지역이었던 곳은 실, 투자 수요가 유입된 곳입니다.

매매가 상승폭이 굉장히 컸겠죠.

호재가 없는 상황에서 수요가 몰릴 수 있을까요?

호재가 있고 기대 가능성 때문에 거래가 된다면 먼저 거래가 되며 반등하겠죠.

어느 지역이 해제되었고 어떤 순서로 해제되고 있는지 봐야 합니다.

- 미분양 관리지역.

미분양이 증가하는 지역은 회복 속도가 더딜 것입니다.

미분양이 해소될 시간 동안 다른 지역은 거래량이 증가하겠죠.

그 지역의 반응 속도가 빠를 것입니다.