[렘군] 부동산 찐 하락장에 나타나는 신호 2가지

https://www.youtube.com/watch?v=fBGYf0o4GJ0 

단기 조정인지 대세 하락인지?

경계선이 애매합니다.

저는 금액하고 기간 두 가지를 보고 구분합니다.

금액적으로는 기존 매매 가격에서 한 10~15% 빠지면

단기 조정이다.

만약 20% 보다 더 빠졌다? 대세 하락이다.

잠깐 출렁이면 대세 하락으로 볼 수 없죠.

2년 안팎이면 단기 조정이라고 보죠.

보합도 사실은 조정에 가깝습니다.

안 오르기만해도 보합이죠.

서울도 조정을 받고 있습니다.

급매를 보니 10% 저렴하게 나갔죠.

최근에 나오는 매물은 그 전 금매보다는

가격이 높습니다.

지금은 1년이 채 안되고 금액이 10% 채 안 빠졌죠.

대세 하락이라고 판단할 수 없습니다.

실질적으로 하락 가능성 지표 5가지를 봐도 그렇습니다.

청약 경쟁률.

미분양.

거래량.

전세가격.

입주물량.

해당되는 것은 거래량뿐이죠.

과거 2009년도에 고점을 찍고 쭉 빠졌습니다.

그때 중요한 지표가 인천, 경기도 합쳐서 '미분양'입니다.

2007년 말부터 미분양이 급증했고요.

그 1년 전부터 이미 미분양이 적체되었고 전혀

소화가 되지 않았습니다.

이것이 대단히 중요합니다.

대세 하락이냐 아니냐에 있어서 미분양과

2년 이상 지속 여부가 중요합니다.

그것이 과거와 큰 차이입니다.

세종은 미분양이 없는데 왜 떨어질까요?

5가지 지표에 미분양이 괜찮아도 나머지가

별로면 하락할 수 있죠.

다만 큰 폭으로 빠지진 않을 것입니다.

세종시 같은 경우는 청약 경쟁률이 낮아지지 않았습니다.

그런데 미분양도 증가하지 않았죠.

입주 물량 많고 거래량은 없고 전세 가격은 하락하죠.,

5가지 중에서 3가지가 충족됩니다.

그러니까 10% 정도 하락할 수 있다는 것인데

최근에 전쟁에 대해 경제 불안정으로 인해서

사실은 세종시뿐 아니라 전국적으로 10%는 영향을 받습니다.

그러니 20% 정도는 떨어질 수 있죠.

실세 세종시의 하락을 체크해보면 거의 한 1년 조금

넘는 기간 동안 15% 정도 하락했거든요.

기간상으로도 그렇고 금액도 그렇고

왜냐하면 앞으로 1~2년을 더 봐야 하는데 5가지 지표 중에서

이제 입주물량이 없거든요.

전세는 무조건 오를 겁니다.

두 개가 사라지죠.

거래량 빼고는 없습니다.

여기서 멈춘다라고 생각하면 됩니다.

대세 하락까지는 아닐 것입니다.

경제 위기로 대세 하락장이 올 수는 있습니다.

외환위기 후 6개월 정도는 공포심에 사로잡혀

거래가 안되었습니다.

그냥 내렸지만 아무도 사지도 않았죠.

그 기간이 사실 6개월이나 1년밖에 가지 않았습니다.

바로 튀어 올라갔거든요.

코로나 19 때도 마찬가지였습니다.

그래서 가능성 그 1%를 감안하고 아무것도 안 할 순

없지 않을까?

사실 여러 위기가 지금도 오지만 자고 나면 평온하거든요.

그래서 너무 걱정할 필요는 없다고 생각합니다.

2009년 대세 하락장의 경험을 말씀드리면

사람들이 그렇게 갈리지 않습니다.

아니다 앞으로 오를 것이다.

위기가 온다 더 큰 위기가 온다.

그렇게 갑론을박하지 않죠.

그냥 모든 사람들이 안 된다.

절대 사면 안된다.

이것이 확고합니다.

그 정도 분위기가 오면 그다음에 그런 분위기가

오면 절대 분양을 받지 않죠.

그럼에도 불구하고 청약받아야 해.

그러면 1~2억 벌 수 있어라는 것이 지금은 있죠.

그래서 미분양이 발생하지 않고 있습니다.

과거에는 이제 사람들이 고민을 하지 않고

무조건 집을 안 산다, 분양만 하면 미분양이 터진다.

그다음에 기존 분양했던 프리미엄이 다 빠지죠.

마피가 나옵니다.

입지가 좋지 않은 것은 무조건이죠.

대세 하락장이 오면  미분양이 터지면 소화가 안됩니다.

그 다음에 매매 전세가 동반 하락합니다.

입주 물량이 겹치죠.

여러 가지 중에서 가장 중요한 것은

내가 관심 있는 지역에 미분양이 급증하고 있는지

그리고 이 급증한 미분양이 1~2년 지속되는지를 보면

단기 조정이다 아니다 금방 답이 나올 것 같습니다.

서울은 단기 조정입니다.

이런 위기 속에서도 급락하지 않는 것이 대단한 겁니다.

대구 수성구도 급매로 거래된 것이 없습니다.

다른 구는 20% 빠졌죠.

아직은 모를 일입니다.