[터보832] 부동산 투자하기 전에 꼭 봐야 하는 사실들

투자 지역.

투자자들이 많은 지역 = 가격 저항선이 좋음.

기본은 '지역'.

'거래량'이 많아서 '하락기'에도 방어가 잘됨.

 

투자 목적.

'직접 사용'이면 최고.

100% 임대? 묻어놓고 투자? 깐깐하게 봐야함.

 

이자 감당.

임차료로 이자의 1.2배.

 

최근 시장 분위기(금리).

저금리에는 공격적으로 투자.

금리가 올라갈 수록 보수적으로 투자.

 

은행 감정가격과의 비교.

매매가 < 감정가 = 최고.

상업용 부동산이 50% 이상 대출을 받고 해버림.

(은행 감정가가 보수적임)

 

최근 2년 이내 거래사례 비교(수직 비교).

도로 환경, 블록 등으로 조정값 부여.

일조권 시선(일반주거지역).

'밸류업'할 때의 규제를 파악.

 

같은 금액대끼리 비교(수평 비교).

대부분은 수직 비교만 해서 실패함.

 

신축 / 리모델링 / 직접 사용 목적 등 일시 명도, 용도변경 파악.

'명도'가 되는지 파악.

용도변경 비용.

 

임차인, 주변 임차료 분석.

허위 임차인 조심.

ex) 오픈업 어플 사용(카드사 데이터).

 

재매각 가능한 매매가 평가.

예상 임대료, 재매각 금액.

동네 시세, 땅값.

누가 받아줄지를 생각.

 동네마다 '캡(상한가)'를 봐야함.