[터보832] 건물 투자할 때 봐야하는 것들

중심지에 사야 하는 이유? 하지만 불패는 아님.

잃어버린 30년의 일본도 도쿄에서는 꾸준히 집값은 상승됨.

하지만 더 중요한 것은 '자산'을 얼마에 샀으냐가 중요함.

건물은 영구채와 비슷한 성격을 가지고 있음.

얼마큼 할인율을 적용할 것이냐 + 리스크 프리미엄.

 

상업용 부동산은 주택과 다름.

(규제가 없어서 현금 20%, 대출 80%)

 

강남 건물은 대부분 수익률이 2%대임.

(임대료는 고정되어 있는데 매매가가 올라가기 때문임)

 

동네 술집들은 다 2종 주거지역인데 1종 주거지역은 임차인을 받는데 한계가 있음.

(객단가가 높은 임차인을 받기가 힘듦)

일반 주거지역 1종(저층+상업), 2층(중층+상업), 3종(층수제한 X+상업)

 

건물은 결국 매크로(저금리 등) 터질 때 매수를 해야 함.

고금리 때 사면 버틸 수가 없음.

'급매'가 하나둘 나오기 시작하면서 '자산 시장'은 무너지게 됨.

 

+ 개발 가능성(개발 행위가 많이 일어나는 지역).

 

너무 임차인(당장의 수익)만 보고 건물을 사면은 안됨.

(+주변 임차료를 봐야 함)

절대 수익률만 보고 판단을 하면 안 됨.

 

건축 행위를 할 때 평당 건축비를 가지고 산출을 했다?

실제로 하면 명도 비용, 금리의 변동, 민원 해결 비용 등 추가로 더 많이 소요됨.

(그 지역의 민도를 정확히 파악함)

컨설팅해 주는 사람의 투자 경험도 중요.

+ 건축비는 대출이 생각보다 많이 나오지 않음.

+ 인허가가 길어지면 금액이 더 늘어남

주변 건물이 지하를 안 팠다면? 지하철이 지나가거나 안 되는 경우가 있는 것임.

(건물의 가치를 위해서라도 지하는 무조건 파야 됨)