[부룡의 부지런TV] 풀리는 부동산 세제 반등은 어디부터?

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< 부동산 세제 보완방안(1.26.) >

하락장에 나온 특정 대책은 즉각 반영이 나오지 않음.

 

1. 공공주택사업자 등 법인에 대한 종부세 완화.

개인이 세운 법인은 적용대상에 포함되지 않음.

우리들이 원하는 대책은 바로 나오지 않음.

2. 양도세 일시적 1 주택, 1입주권, 분양권 등 처분기한 연장.

'3년 이내 처분'으로 변경.

처분기한이 늘어남으로써 여유 기간이 늘어남.

나오는 물량 증가분의 매물들이 사라질 수 있음.

직접적으로 우리는 움직이는 대책은 아니고

하방을 다지는 정책정도임.

마음이 조급해질 필요는 없음.

 

정부는 규제든 완화든 차근차근 진행함.

조급함을 가지게 되면 판단력이 흐려짐.

점점 누적된 정책이 효과를 발휘하고 있음.

 

[이번 주 시장 분위기 점검]

'한 달 새 2억 뛰었다... 바닥 찍었나?'

- 주요 입지 위주로 진행됨.

'규제 풀자 매수심리 꿈틀.'

- 규제를 풀어가는 과정에서 중심지에서 살 곳, 낙폭과대에서 나옴.

'경인지역 수요 흡수한 서울, 하락폭 둔화.'

- 서울 위주 거래량을 봐야 함.

'서울 아파트값 3주째 하락폭 축소, 눈치싸움 시작.'

 

[재건축 시장 긍정적 요인]

'수도권 재건축 안전진단 보름 안에 3만 가구 통과.'

- 그간 못했던 안전진단 완화가 진행되고 있음.

'집값 빙하기에 고삐 풀린 재건축 안전진단 통과.'

- 중심지에서도 호재가 있을 곳, 각종 재건축 지역의

움직임이 나올 환경이 조성되고 있음.

'서울 아파트 지구 연내 사라진다, 재건축 더 쉬워져.'

'급매물 회수, 매수 대신 관망, 노원 재건축 눈치싸움 치열.'

- 중심지로 들어오는 상황에서 이왕이면 호재(재건축) 등

신축이 될 곳? 의 판이 만들어지고 있음.

 

금리에 대한 걱정이 사라지고 있음.

그래서 낙폭과대 지역이 발생했고 그중

중심지에 해당하는 부분에 관심을 가질 수밖에 없음.

전세 대출 이율 하락, 예금에 대한 관심도 감소에 따라

투자에 대한 수요가 몰리고 있음.

 

<< 중심지 + 낙폭과대 지역. >>

많이 올랐으면 그다음 가격이 덜 오른 지역으로 '심리'가 움직일 것임.

그다음 지역은 어디일까?

'예측'이 '가능'할 것임.

강남 > 강동구, 마용성 >...

중심지 선도 지역 움직임 다음이 어딜까를 생각해야 함.

재건축(은마, 잠실, 목동...) > 재개발 >...

시장의 흐름을 이해하려면 '갭 벌리기', '갭 메우기'를 봐야 함.

선도 지역이 올랐는지를 먼저 봐야 함.

중심지 갈아타기 이후 자금대는 떨어지지만 주변으로 번지게 됨.

 

1기 신도시는 '불확실성'(2024년 특별법 플랜 + 언론 언급 누적)

이 강해 '확실성'이 강한 곳으로 먼저 갈 것임.

 

서울/수도권과 지방 어디를 먼저 볼까요?

먼저 서울/수도권을 볼 것임.

수도권 지역까지 반등 확산세가 늘어야 지방까지 갈 것임.

투자처로서 실거주자로서 판단은 달라질 것임.

서울/수도권이 강해지면 정부는 100% 규제를 다시 할 것임.

그렇게 되었을 때는 연결고리가 끊어질 수도 있음.

지방의 여러 가지 미분양 등 문제점으로 인해서 규제 완화책이

어떻게 흘러갈 것인지를 봐야 함.

 

가격이 바닥을 찍었다고 생각하면 실거주면 좋을 것임.

투자를 할 것이라면 실수요자들의 움직임을 봐야 함.

다른 동네에서 오는 사람보다는 그 지역 근방 사람들의

움직임(그 지역의 메리트)을 먼저 봐야 함.

 

강원도는 가장 후단에서 오름.

그 이유는 투자자의 선호도가 마지막이라는 뜻이고

그래서 하락은 먼저 또 시작됨.

그 지역이 나쁘다 좋다의 문제는 아님.

다시 반등할 때는 서울 등 중심부부터 먼저 볼 것임.

중소도시는 '중심', '외곽'으로 보았을 때 외곽으로 보고

시간이 걸릴 것임을 감안해야 됨.

중장기적으로 기회는 올 것임.

 

시장의 상황이 달라지면 새로운 투자 상품이 떠오름.

예를 들어 규제 제외 오피스텔 등.

2009년에 경매 + 소형 오피스텔(대출 규제 피한) 인기가 좋았음.

투자처가 바뀌기 시작함.

지금 현재 상황이 반등장이 나오고 어디가 움직이고

이런 흐름의 고민보다는 투자처의 흐름을 봐야 함.

이제부터는 상승장의 투자 기술은 보유한 채

가격 메리트가 있는 새로운 투자 시장에 접어드는 것을 눈여겨봐야 함.

ex) 하락장, 금리 상승에 따른 가격이 많이 다운된 수익형.

 

법인 투자도 결국 규제가 완화됨.

타이밍이 아닐 뿐임.

시장에서 투자 방법과 기술은 바뀌게 되어있음.

 

'아파트가 살아난 것'이 아니라 '낙폭 과대지역이 회복'되는 것임.

살아나는 것은 아님.

그러면 또다시 누군가에 의해서 버블이 발생하고

규제라는 뒤통수를 또 맞게 됨.

새로운 투자 상품으로 신경을 쓰게 되면 오피스텔 등 수익형을 차제 됨.

 

갭투자 하기 좋은 시기는 반드시 돌아오게 되어있음.

결국 매매 아니면 전세 이기 때문에 오르게 되어있음.

맞닥뜨렸을 때 심리와 지식이 존재하지 않으면

2014년과 같은 장이 오더라도 그 장을 또 놓치게 될 것임.