[렘군] 부동산 투자, 금리 인상 이제 다 왔다

https://www.youtube.com/watch?v=5TQj15rsfC4 

2월 초 미국이 금리 인상을 한번 더 할 수 있음.

그런데 한번 더 올리면 거의 마지막일 것임.

그냥 감으로 잡는 것이 아님.

예를들어 우리나라와의 금리차가 1% 정도

차리를 두면서 따라갈 것이다!라고 했었는데

1.25%까지 벌어졌다가 최근데 0.25 올리면서 1%로 좁혀짐.

미국이 또 올릴 것이냐?

소비자 물가지수 CPI 이런 것만 보고있음.

그런데 작년 6월 달 고점을 찍어버림.

상승률이 둔화되고 상승률 자체가 -0.1% 임.

지금은 꺾였음.

2020년 5월 이후 처음임.

그렇기 때문에 연준에서 2월 초에 금리 한 0.25% p 올리면

마지막이다!라는 이야기가 나오고 있음.

 

그리고 그것보다 시장은 빨리 움직임.

주담대 금리가 예전에는 5~6% 하다가 4% 대도 나옴.

변동 금리, 코픽스 기준으로 신규취급액 기준인데

코픽스 자체가 지금 금리가 내려감.

시장은 금리가 내려갈 것이라고 인식하고 있음.

심지어 3개월짜리 변동이 있고 2년 고정이 있는데

고정은 무조건 높아야 하는데 지금 같음.

은행 입장에서 똑같이 줘도 내려가면 이득이기 때문임.

담보대출만의 이야기만 아니라 채권 시장도 마찬가지임.

2~3년 만기 국채 금리가 더 낮아짐.

시장은 이미 금리 인하에 베팅하고 있음.

 

정부가 금리를 조절해야 하기도 함.

최근에 예금 금리가 많이 오름.

무조건 하자하면서 사람들이 결광함.

그런데 기본적으로 은행은 예금받아서

돈 더 비싸게 빌려주고 마진을 남기는 것임.

돈을 받기 위해서는 예적금과 은행채 발행임.

그렇게 해서 예대마진을 남기는데 PF 대출 관련

이슈가 많이 터짐.

채권 시장 자체가 흔들려버림.

많은 사람들이 그래서 회사채가 불안해서 은행채나 국채로 감.

정부 입장에서 모두가 국채이나 은행으로 가면?

회사채를 발행하지 못하니 정부가 규제를 했음.

<< 은행채 순발행액 추이 >>가 감소함.

만기가 도래한 것을 연장하거나 더 발행해야 하는데

생돈을 다 갚았다는 말임.

그래서 예금으로 밖에 거둬들이지 못함.

사람드링 더 뛰어올 수 있도록 경쟁적으로 한 것이요.

그래서 5%가 넘는 상품이 많아짐.

이제는 경쟁이 적어짐.

정부가 완화도 함.

대출도 원래 기본적으로 은행 입장에서는 예금 금리를

먼저 낮추는 것이 맞을까 대출금리를 먼저 낮추는 것이 낮을까?

대출 금리를 항상 마지막에 낮추고 싶어 함.

지금 채권 시장이 많이 안정화됨.

은행채 금리도 그렇고 국채 금리도 그렇고 주담대 금리도

더 이상 대출 금리를 높여야 될 이유가 없음.

심지어 코픽스 추이까지 꺾임.

또 정부에서도 이야기하는 것임.

대출 금리도 인상 자제하라고 압박을 줌.

 

금리 상단만 나와도 불확실성이 줄어듦.

인상 리스크는 사라져 있음.

'문제는 금리가 얼마나 오래 유지될까?' 임.

'얼마나 빠르게 떨어질까?' 정확하게 예상할 수 없음.

더 빨리 움직이는 사람은 있음.

그리고 그런 시장은 '주식 시장'임.

기대치만 있으면 바로 움직이기 때문임.

 

부동산으로 보면 앞으로 가능한 시나리오가 2가지임.

금리가 제일 중요하니까 올라왔다가 상당히 결정되었다?

느끼는 순간 어떻게 할 것이냐.

금리 인하하는 것을 목격한다면?

만약에 금리 상단이 확실해지면 내려가는 시간이 필요함.

그렇지만 이미 리스크가 사라졌다고 인식할 것임.

그러면 심리적으로 안심이 됨.

대출 없이 매입할 수 있는 부동산에 먼저 관심을 가지게 될 것임.

그것부터 거래가 일어날 것임.

아파트 거래량이 얼마나 늘어날까 가 체크포인트임.

지역별로 어느 지역이 먼저? 그리고 종목은 어디서?

지금 아직까지 튀어 오른 것은 없음.

규제가 지금 다 풀려있으니 급매물 위주로 거래가 될 것임.

금리가 내려가면 사람들이 버티기 시작할 것임.

매수하려는 사람은 상대적으로 늘어날 것임.

그 사이에 손바뀜이 일어나면서 시소게임이 바뀔 수 있고

실거주자도 점점 투자자로 변할 것임.

그 경계선이 모호함.

이왕이면 남들이 안 하는 것을 해야 경쟁을 피할 수 있음.

다음 수를 봐야 함.