[터보832] 강남 건물주 한번 해보려다가 큰일나는 이유

2020년 3월 논현동 건물 계약, 평당 6,700만 원에 토지 매입.

신축하고도 원가가 평당 1억.

토지 매입은 풀 대출.

건물 가격 보수적 상한선을 보았을 때도 대출이 많지 않았음.

지금 전층은 만실, 1층은 나가게 될 것인데 이자 금액 이상으로 나옴.

코로나 직후에 사서 손해 볼 일은 없는데 2021년 구입한 사람은 손절치고 나감.

'내수 침체에 상가 텅텅, 비현실적 규제 손봐야'

 서울, 송도도 공실이 너무 많음.

 

상업 중심지인 강남은 안전한가?

 '강남역 근처 텅 비었습니다, 여전히 상가 공실 왜?'

강남 대로변은 너무 비싸서 기업들의 플래그십 스토어로 나갔으나 다시 채워지지 않음.

이제는 온라인으로 홍보.

 

강남대로변, 명동에 무언가가 있으면 대한민국 1등 상가이고

'유동인구'가 많아서 '안테나 역할'을 했는데 많이 약해짐.

 

가로수길도 강남대로변과 마찬가지로 임대료가 비싸서 트렌드에서 뒤처짐.

애플스토어가 한국서 20년 임대료 600억을 내고 평당 5~6억 간다고

연예인들도 엄청나게 비싸게 샀지만 현재 공실률이 어마어마함.

 

비싼 임대료를 내고 많은 플래그십 스토어가 성수, 한남으로 분산됨.

상권의 트렌드를 늦게 읽으면 안 됨.

지금은 도산대로 상업지가 평당 4~5억 사이에서 팔림.

 

건물주의 욕심 + 상권 트렌드 변화 = 공실률 급증.

 

'프라임 오피스', ex) CBD, GBD, YBD.

굉장히 좋음.

 

강남 빌딩 거래량이 조금씩 늘고 있는데 거래 금액은 높아짐.

(= 프라임 오피스 거래)

소형 < 중형 < 중대형 < 대형 < 초대형.

 

1960년대 자영업자 비율이 37% 정도였고 2000년대 이후에는 25%였는데 지금은 20%가 깨짐.

(폐업은 역대 최고치)

가계 가처분 소득 자체가 줄어듦(=소비 위축).

연도별 스타트업 폐업도 늘고 있는 추세.

(고금리를 이기지 못하고 폐업을 해버림)

 

소형 오피스의 큰 손 스타트업 대표가 서울대 출신에 BM도 좋고

컨설팅펌 출신이면 VC에서 투자를 잘 받고 멋진 빌딩에 통임대로 들어감.

(인재 영입, 밸류업, 엑싯)

 

수요 사이드에서 꼬빌의 수요를 견인하는 것은 자영업자들.

통임대 수요는 스타트업 같이 작은 회사들.

50~60평 꼬마빌딩 건폐율 50%라면 한 층에 27~28평임.

 

착공 물량이 줄어들면 당연히 공급은 줄어들게 됨.

코로나 19 이후에 정부가 완전히 돈을 풀고 엄청나게 많은 사람이 

밸류업이라는 명목으로 토지들을 엄청 삼.

(건물 투자 붐)

 

가격 = 수요, 공급.

 

2023~2024년 이때 대량으로 공급이 쏟아짐.

2020~2022년 호황기 때 너도나도 레버리지로 건물을 팔기만 했음.

(투자 성공담이 SNS을 뒤덮음)

 

아파트 시장하고 꼬마빌딩 시장하고는 같이 움직이지 않음.

꼬마 빌딩은 오로지 투자목적(수익률, 금리리에 따라 움직임)

 

30년 이상된 빌딩 매매거래가 전체 거래의 65.7%.

(GBD, CBD, YBD 제외하고 ETC에 50.7%)

 

서울시 상업/업무용 빌딩 거래 매매 중 꼬마빌딩 건수는 95.6%.

(꼬마 < 소형 < 중형 < 종대형 < 대형 < 프리미엄)

투자 자금 개인이 늘어왔다는 것 = 꼬마빌딩 거래.

 

안 좋을 때 산 사람은 수익률이 2%에 공실도 많았음.

'이자+세금'으로 견디지를 못하고 급매로 처분.

 

'안 팔길 잘했네... 비/김태희 920억 강남 빌딩, 1400억대로'

(강남역 초역세권 3년 만에 시세차익 최소 600억 추산, 쉑쉑 입점 후 만실)

(임대료 월 2억 크게 웃돌 것)

 

추세적으로 거래량이 꺾이면 가격이 내려감.

추세적으로 거래량이 오르면 가격이 올라감.

 

'꼬마빌딩'의 수요를 견인할 수 있는 '자영업자 포지션'과 '공급 사이드'가 좋지 않음.

폭발적인 금리 인하면 가격이 오르겠지만 없으면 모름.

 

아파트를 보는 사고의 틀과 업무/상가용으로 보는 사고의 틀은 다름.

업무/상가는 사용가치가 없고 무조건 투자 수익률임.

기업들이 들어가서 일을 해야 함.

 

우리나라가 양질의 일자리가 늘어난 것이 아닌데

자영업자 비율이 이렇게까지 낮아졌다는 것은 폐업을 한 것임.

저임금, 저 숙련 일자리로 갔을 확률이 높음.

계속 비율이 낮아지면 상가를 임차할 사람이 줄어든다는 것임.

버티고 버티다가 폐업을 하는 건데 높은 임대료를 지불할 수 있는 사람이 사라지는 것.

자영업 경기가 안 좋아지는 것은 작은 상가들에게 직격탄임.

 

'내수 판매'가 급격하게 꺾이고 있음.

('소매판매지수' 증감률 추이)

심지어 명품 매출조차도 감소하고 있음.

 

고액자산가 순 유출 상위 10개국 1. 중국 2. 영국 3. 인도 4. 한국 5. 러시아...

(높은 상속세율과 사회보험료가 높음)

부자들이 자산을 해외로 옮기고 환율도 박살 나고 내수도 박살남.

 

'금리~수익률'을 잘 봐야 함.

(금리가 1%대로 떨어질 것에 대해 베팅하는 것은 어려움)

'거시지표'에 대한 탐구 없이 밸류업을 외치는 건 꿈팔이임.

개별성(높이, 이면도로, 일조권사선 제한 등)으로 좋은 물건이면 매수를 할만함.

토지매입 → 건축사 선정 → 설계 → 인허가 → 착공 → 준공 → 임차 맞추기.

중간중간에서 빼먹을 수 있는 돈이 많음.

신축은 3년이 걸리기 때문에 3~4년 뒤 트렌드를 잘 예측해야 함.

 

건물 투자를 잘못하면 몇십억을 날려버림(취득세, 재산세, 이자, 중개 수수료 등)

금리가 4%인데 수익률 1~2%로 버틸 수가 없음.

 

강남 불패가 아닌 1. 시기 + 2. 건물의 개별성 + 3. 상권의 트렌드 + 4. 거시경제 지표.

 

'도로'가 좁으면 통임대로 나가기가 힘듦(법정 주차대수를 만족하였어도)

(전철역에서도 멀면 더 안 좋음)

'시장'이 꺾이면 안 좋은 물건부터 '임차'가 안되기 시작.

 

건물을 수익률 4%대 사가지고 임대료 조금 올려서 매매가격도 3~4% 되면

스프레드가 20~30% 되니까 30% 비싸게 팔아야 함.

(그런데 특수관계인이 통임대로 들어가 있다가 매각 후 나갈 수도 있음)

 

잘못 샀어도 '트렌드'에 근접하면 땅값은 오름.

외국인 쇼핑 뜨는 명소 : 홍대(트렌디한 클럽), 성수(팝업스토어, 스트릿패션), 한남(럭셔리 브랜드, 편집숍)

 

핵심지 부동산은 인플레이션 헤지 효과가 있기 때문에 오르긴 함.

결국 부동산은 '사이클'임.

(+양극화)

모든 것을 뛰어넘는 것이 '트렌드'.